Desahucio por impago en Granada: proceso, costes y abogado especialista

Plazos reales del desahucio express tras la Ley 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025 introdujo mejoras procesales pero solo afecta plenamente a casos de ocupación sin contrato (allanamiento). El desahucio por impago de inquilino con contrato sigue la vía civil ordinaria del artículo 250.1.1º de la LEC.

Plazos realistas en Granada:

• Burofax al inquilino con requerimiento de pago: día 1.
• Plazo de 30 días desde el requerimiento para que el inquilino pague o desaloje voluntariamente.
• Presentación de demanda de desahucio + reclamación de rentas ante Juzgado de Primera Instancia de Granada: 45-60 días desde burofax.
• Admisión a trámite por el juzgado: 1-2 semanas tras presentación.
• Notificación al inquilino + plazo de 10 días para oponerse, pagar o desalojar.
• Si no se opone: sentencia firme y orden de lanzamiento en 60-90 días.
• Si se opone: vista oral en 2-4 meses según carga del juzgado, sentencia posterior.
• Lanzamiento físico: 30-60 días tras sentencia firme.

Total realista: 4-7 meses desde el primer impago hasta la recuperación de la posesión. Si el inquilino se opone alegando vulnerabilidad, podría alargarse a 8-12 meses.

Coste medio: abogado y procurador

Costes típicos de un desahucio en Granada:

• Abogado especializado en desahucios: 500-1.500 €. Más barato si la cuantía reclamada es baja, más caro si hay oposición o conflicto añadido.
• Procurador: 250-400 €. Obligatorio en procedimientos civiles.
• Tasa judicial: gratuita para particulares desde 2019.
• Burofax con acuse de recibo y certificado de contenido: 30-50 €.
• Tasación de costas y otros gastos menores: 100-200 €.

Total típico: 900-2.000 € por procedimiento. Si tienes seguro de impago, esos gastos los cubre la aseguradora. Si no, sale de tu bolsillo.

Para evitar este gasto, lo más rentable es contratar seguro de impago de alquiler desde el primer momento. Coste 300-500 €/año a cambio de evitar 1.000-2.000 € de gastos puntuales + 12 meses de renta cubierta.

El requisito del MASC: oferta vinculante confidencial

Desde 2024, antes de presentar demanda civil es obligatorio acreditar haber intentado un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias). El MASC más utilizado en desahucios es:

• Conciliación notarial: el notario cita a las partes para intentar acuerdo.
• Mediación: a través de mediador inscrito.
• Oferta vinculante confidencial: el propietario hace al inquilino una oferta concreta (por ejemplo, "salgo del piso en 15 días y olvidamos los recibos") por escrito.

Si el inquilino no responde en 30 días, el MASC se entiende intentado sin éxito y puedes presentar demanda. La acreditación del MASC en la demanda es requisito de admisibilidad — sin esa documentación, el juzgado rechaza la demanda.

En la práctica, la oferta vinculante confidencial vía burofax es la más rápida y barata. Tu abogado te la redacta y la envías por burofax certificado.

Burofax: el primer paso imprescindible

Desde el primer mes de impago, envía burofax al inquilino con tres elementos:

1. Identificación clara del contrato y mensualidades adeudadas.
2. Requerimiento de pago en plazo de 30 días.
3. Aviso de inicio de procedimiento judicial y reclamación de rentas si no paga.

Coste: 30-50 € con acuse de recibo y certificado de contenido (paga la inversión). Ese burofax es prueba documental clave en el procedimiento posterior.

Ojo aquí: el burofax sin acuse de recibo y sin certificado de contenido no vale como prueba. Pídelos siempre. Y guárdalos para el procedimiento.

Recuperar las rentas impagadas: ejecución hipotecaria del aval

Si el inquilino tenía avalista solvente (familiar con nómina, profesional autónomo con declaración), el desahucio incluye reclamación de cantidades adeudadas contra él. Si el aval era una garantía bancaria, ejecutas la garantía directamente con el banco.

Si no había aval o el aval también es insolvente, las opciones son:

1. Embargo de cuenta bancaria del inquilino (si tiene).
2. Embargo de nómina (si está empleado y supera el mínimo inembargable, que en 2026 es el SMI).
3. Investigación de patrimonio vía juzgado para localizar bienes.
4. Inclusión en ficheros de morosos (Asnef, RAI) — afecta su capacidad crediticia futura.

En la práctica, recuperar rentas de un inquilino realmente insolvente es muy difícil. Por eso el scoring previo y el aval son críticos — la prevención vale mucho más que la reclamación judicial posterior.

Qué hacer si el inquilino alega vulnerabilidad

Desde la Ley de Vivienda 12/2023, el inquilino puede alegar vulnerabilidad social y económica. Si los servicios sociales confirman vulnerabilidad y el propietario es gran tenedor (más de 10 viviendas), el lanzamiento puede suspenderse hasta 2 años. Para pequeños propietarios la situación es distinta: la suspensión es de hasta 4 meses con renovación posible si servicios sociales no han encontrado alternativa.

Si tu inquilino es realmente vulnerable (sin ingresos, con menores a cargo, persona mayor) y los servicios sociales lo confirman, el desahucio se complica significativamente. La solución más rápida en esos casos suele ser negociar salida con condonación de deuda o pago fraccionado — recuperar el piso en 3 meses con condonación es a veces mejor que pelear 12 meses por una deuda incobrable.

Cuándo y cómo enviar el burofax inicial

Reglas prácticas:

• Mes 1 de impago: contacto telefónico + email + WhatsApp con confirmación de lectura. Documenta todo.
• Mes 2: burofax certificado con requerimiento + oferta MASC.
• Mes 3: si no hay respuesta, demanda judicial.

No esperes 6 meses para empezar el procedimiento. Cada mes que pasa es un mes más de renta no cobrada y un mes más cerca de que el inquilino se considere "vivienda habitual consolidada" con protecciones legales adicionales.

Vías alternativas: mediación y acuerdo extrajudicial

Antes de ir a juicio, considera:

1. Mediación con servicios sociales municipales del Ayuntamiento de Granada. Pueden ofrecer ayudas al inquilino para regularizar la deuda.
2. Acuerdo extrajudicial con plazo de pago: cobras la deuda en 6-12 meses con compromiso firmado ante notario. Ejecutable si incumple.
3. Salida pactada con condonación de deuda: el inquilino se va en 15-30 días, tú renuncias a la deuda. Recuperas el piso rápido y olvidas. Es la opción más utilizada en pequeños propietarios cuando el inquilino es objetivamente insolvente.

Abogado especialista en desahucios en Granada

Para casos complejos, busca abogado con experiencia específica:

• Despachos especializados en derecho inmobiliario de Granada: Colegio de Abogados de Granada tiene listado.
• Bufetes con seguro de defensa jurídica de las compañías (Mapfre, Mutua de Propietarios, Arag): si tu seguro lo incluye, el abogado lo asigna la aseguradora.
• Abogados online especializados (LegalUp, Reclamador, Lexerlo): trabajan a éxito o tarifa fija.

Tarifas típicas en Granada:

• Procedimiento estándar sin oposición: 600-900 €.
• Con oposición: 1.000-1.500 €.
• Con alegación de vulnerabilidad u otros temas complejos: 1.500-2.500 €.

Combinación con seguro de impago

La estrategia óptima:

• Contrato bien firmado + scoring del inquilino + fianza en AVRA.
• Seguro de impago que cubra rentas y defensa jurídica.
• Si hay impago: burofax mes 2 + demanda mes 3 + gestión por la aseguradora.

Con esa estructura, el riesgo real de pérdida económica neta es mínimo. Para entender qué seguros conviene combinar, mira la guía de seguro de impago y el seguro de hogar para arrendadores.

Checklist en caso de impago

1. Mes 1: contacto amistoso + documentación de impago.
2. Mes 2: burofax con requerimiento + oferta MASC.
3. Mes 3: si no hay respuesta, instrucción a abogado para iniciar demanda.
4. Notifica a la aseguradora si tienes seguro de impago.
5. Recopila: contrato, justificantes de cobros previos, fianza depositada, burofax enviado, documentación del inquilino.
6. No cortes suministros ni intentes echarlo por la fuerza (puede ser delito de coacciones).
7. Mantén comunicación documentada (no llamadas verbales sin testigos).

Un desahucio bien gestionado se resuelve en 4-7 meses. Mal gestionado se eterniza. La diferencia: tener seguro, abogado especializado y actuar rápido desde el primer mes de impago.