Persona física, SL patrimonial o SOCIMI: qué estructura para alquilar piso en Granada

Persona física: tributación en IRPF, reducción 50% y simplicidad

La forma más sencilla de alquilar es seguir como persona física. Los rendimientos del alquiler tributan en IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, no como actividad económica (salvo que tengas empleado a jornada completa y local específico, lo cual casi nunca aplica).

Características clave

• Tipo impositivo: marginal del IRPF (19-47% según tu base imponible total).
• Reducción del 50% del artículo 23.2 LIRPF si alquilas a vivienda habitual del inquilino.
• Sin coste de constitución ni mantenimiento estructural.
• Sin contabilidad obligatoria complicada (basta con apuntar ingresos y gastos).
• Patrimonio personal vinculado: tus activos personales responden ante deudas.

Cuándo conviene

• 1-2 pisos de alquiler con renta total inferior a 20.000 €/año.
• Tipo marginal IRPF inferior al 30%.
• Sin intención de crecer mucho en próximos años.

Para 1-2 pisos pequeños, casi siempre la persona física es óptima. La burocracia y coste de una SL no se amortiza con esos volúmenes.

SL patrimonial: tipo 25% Impuesto Sociedades

La Sociedad Limitada patrimonial es la siguiente etapa para inversor con varios inmuebles. Características:

Características clave

• Tipo impositivo: 25% del Impuesto de Sociedades (puede bajar a 23% si cumples condiciones de pyme).
• No aplica la reducción del 50% del IRPF (eso es solo para persona física).
• Todos los gastos deducibles sin restricciones del IRPF.
• Patrimonio separado del personal: responsabilidad limitada al capital social.
• Contabilidad mercantil obligatoria (asesor mercantil + auditor si superas umbrales).
• Depósito anual de cuentas en Registro Mercantil.

Cuándo conviene

• 3-4+ pisos o renta total superior a 30.000 €/año.
• Tipo marginal IRPF superior al 30%.
• Plan de crecimiento a varios pisos.
• Patrimonio elevado que justifica la separación de responsabilidad.

Coste operativo SL patrimonial

• Constitución: 600-1.200 € + capital social mínimo 3.000 €.
• Contabilidad mensual: 80-150 €/mes (asesor mercantil).
• Auditor: 1.500-3.000 €/año si superas 5,7M activo o 11,4M facturación (poco probable).
• Depósito cuentas anuales: 200-400 €.

Total coste operativo anual: 1.500-2.500 € si llevas todo bien.

Régimen especial arrendamiento de viviendas

Hay un régimen específico del Impuesto de Sociedades aplicable a sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas:

Condiciones

• Al menos 8 viviendas dedicadas al arrendamiento de vivienda habitual.
• Mantenimiento mínimo de 3 años en alquiler.
• Bonificación del 85% sobre la cuota del IS aplicable a rendimientos del arrendamiento.
• Tipo efectivo: ~3,75% (25% × 15% no bonificado).

Cuándo aplica

Cuando llegas a 8 viviendas en una sola SL y todas son vivienda habitual de los inquilinos (no temporada, no turística). Es una enorme ventaja fiscal si cumples las condiciones.

Para un inversor que llega a 8 pisos en Granada alquilados como vivienda habitual, este régimen baja el coste fiscal de ~25% a ~3,75%. Cambia la ecuación de rentabilidad por completo.

SOCIMI: cuándo tiene sentido

La Sociedad Cotizada Anónima de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) es estructura más compleja con beneficios fiscales muy altos pero requisitos exigentes:

Características clave

• Tipo impositivo: 0% en el Impuesto de Sociedades para la SOCIMI.
• Distribución obligatoria del 80% del beneficio anual a accionistas.
• Cotización obligatoria en bolsa (puede ser BME Growth, mercado alternativo).
• Capital social mínimo: 5 millones de €.
• Diversificación obligatoria: al menos 3 inmuebles, ninguno superior al 40% del activo.

Cuándo conviene

• Inversor patrimonial con 5M+ € dedicados a inmobiliario.
• Plan de inversión a 10+ años con voluntad de cotizar.
• Tributación favorable para accionistas (depende del régimen propio).

Para inversor pequeño-mediano en Granada (5-20 pisos), la SOCIMI no aplica. Es producto de family office o inversor institucional grande.

Coste real de constituir y mantener cada estructura

Resumen comparativo a 1 año:

| Estructura | Coste constitución | Coste anual operativo | Tipo efectivo medio | |---|---|---|---| | Persona física | 0 € | ~200 € (asesor IRPF) | 20-35% (según tramo) | | SL patrimonial | 600-1.200 € + 3.000 € capital | 1.500-2.500 € | 25% | | SL Régimen Arrendamiento (8+ vivienda habitual) | Idem SL | Idem SL | 3,75% | | SOCIMI | Muy alto | Muy alto | 0% sociedad, según régimen accionistas |

Cuándo cambiar de persona física a SL: tabla decisional

Tres variables que indican el momento óptimo de transitar:

Renta total anual de alquileres

• < 18.000 €: persona física casi siempre mejor.
• 18.000-30.000 €: depende del tipo marginal y la reducción 50%.
• 30.000-50.000 €: SL empieza a tener sentido si tu tipo marginal es alto.
• > 50.000 €: SL casi seguro mejor, salvo casos excepcionales.

Número de inmuebles

• 1-2 pisos: persona física.
• 3-4 pisos: revisar caso a caso.
• 5+ pisos: SL.
• 8+ pisos como vivienda habitual: SL con régimen especial de arrendamiento.

Tipo marginal IRPF personal

• Inferior al 30%: persona física casi seguro.
• 30-40%: revisar.
• Superior al 40%: SL más eficiente.

Otros factores

• Quiero proteger patrimonio personal: SL (responsabilidad limitada).
• Quiero financiar nuevas compras: SL (la banca lo entiende mejor con varios pisos).
• Quiero simplificar contabilidad: persona física.

Caso práctico 1: 2 pisos en Granada, renta 18.000 €

Datos:

• 2 pisos: uno en Zaidín (650 €/mes), otro en Cartuja (850 €/mes a familia).
• Renta total: 18.000 €/año.
• Gastos deducibles: 5.500 €.
• Inquilino Cartuja vivienda habitual (aplica reducción 50%).
• Tipo marginal del titular: 30%.

Persona física

• Rendimiento neto del piso Cartuja: 10.200 - 3.000 (gastos prop.) = 7.200 €. Reducción 50% → base imponible 3.600 €.
• Rendimiento neto del piso Zaidín (alquiler temporada estudiantes, sin reducción): 7.800 - 2.500 = 5.300 €.
• Base imponible total: 8.900 €.
• IRPF al 30%: 2.670 €.

SL patrimonial

• Sin reducción del 50% (no aplica en SL).
• Rendimiento neto total: 18.000 - 5.500 = 12.500 €.
• IS al 25%: 3.125 €.
• Coste operativo SL: ~1.800 €/año.
• Total: 4.925 €.

Conclusión: persona física mejor (2.670 € vs 4.925 €). Diferencia: 2.255 €/año a favor de persona física.

Caso práctico 2: 6 pisos en Granada, renta 60.000 €

Datos:

• 6 pisos: 2 en Zaidín, 2 en Cartuja, 2 en Armilla.
• Renta total: 60.000 €/año.
• Gastos deducibles: 18.000 €.
• 4 pisos vivienda habitual (aplica reducción 50%), 2 alquiler temporada estudiantes.
• Tipo marginal del titular: 47% (alto patrimonio personal).

Persona física

• Rendimiento neto vivienda habitual: 40.000 - 12.000 = 28.000 €. Reducción 50% → 14.000 €.
• Rendimiento neto temporada estudiantes: 20.000 - 6.000 = 14.000 €.
• Base imponible total: 28.000 €.
• IRPF al 47%: 13.160 €.

SL patrimonial

• Rendimiento neto total: 60.000 - 18.000 = 42.000 €.
• IS al 25%: 10.500 €.
• Coste operativo SL: ~2.500 €/año.
• Total: 13.000 €.

SL régimen arrendamiento (si los 6 son vivienda habitual, lo cual no es el caso aquí)

• Si fuera el caso: bonificación 85% sobre IS → tipo efectivo 3,75%.
• Cuota: 42.000 × 3,75% = 1.575 € + 2.500 € operativo = 4.075 €.

Conclusión: SL patrimonial casi igual que persona física en este caso (13.000 € vs 13.160 €). Si convirtieras los 2 pisos de estudiantes a vivienda habitual y llegaras a 8 viviendas habituales, el régimen especial bajaría el coste fiscal a unos 4.075 €.

Casos en los que SL claramente gana

• Patrimonio grande heredado: SL ofrece protección patrimonial valiosa.
• Tipo marginal IRPF 47% y muchos pisos: la diferencia 47% vs 25% es enorme.
• Inversor profesional que dedica tiempo activo al negocio: la SL es la forma natural.
• Buscas financiación bancaria para nuevos pisos: los bancos valoran historiales de SL con cuentas presentadas.

Casos en los que persona física gana

• 1-2 pisos con renta total moderada.
• Tipo marginal IRPF bajo (19-30%).
• Inquilino vivienda habitual para aplicar reducción 50%.
• No quieres complicación administrativa.

Para no residentes

Si eres no residente fiscal en España, tributas por el Modelo 210 IRNR. Los regímenes SL aplican de forma específica. Para optimizar:

• Persona física residente UE: 19% sobre rendimiento neto + gastos deducibles.
• Persona física residente no UE: 24% sobre rendimiento bruto (sin gastos).
• SL española como propietaria: 25% IS pero sin la complicación del IRNR personal.

Para británicos post-Brexit, ver hipoteca para británicos en Granada.

Checklist para decidir tu estructura

1. Cuenta pisos actuales y previstos a 3-5 años.
2. Calcula renta bruta anual total.
3. Identifica tu tipo marginal IRPF actual.
4. Cuántos pisos son vivienda habitual del inquilino (aplica reducción 50%).
5. Calcula coste fiscal en cada estructura (persona física vs SL).
6. Suma coste operativo SL (1.500-2.500 €/año).
7. Decide en función del balance total.

Si el balance es a favor de SL por menos de 1.500 €/año, persona física sigue siendo mejor porque ahorras la complicación administrativa. La SL solo compensa cuando el ahorro fiscal supera los 2.000-3.000 € anuales de forma sostenida.

Para tomar la decisión final, hablar con asesor fiscal-mercantil con experiencia inmobiliaria en Andalucía es la inversión más rentable. 200-400 € de consulta te ahorran miles de € en errores estructurales.