Fiscalidad del alquiler de estudiantes en Granada: IRPF 2026

Alquilar a estudiantes en Granada con contrato de temporada y aplicar luego la reducción del 50 % en el IRPF es uno de los errores más caros que ve un asesor fiscal cada año. Hacienda lo detecta, recalifica y aplica sanciones que pueden ir del 50 % al 150 % de la cuota no declarada. El primer paso para hacerlo bien es entender qué reducción aplica a tu caso real, qué gastos puedes deducir y cuándo el alquiler por habitaciones cambia la operación. Vamos al detalle.

Alquiler de temporada frente a vivienda habitual a efectos de Hacienda

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF (modificada por la Ley 12/2023) prevé una reducción del 50 % del rendimiento neto cuando el arrendamiento se destina a vivienda habitual del inquilino. La doctrina y la jurisprudencia han precisado que esta reducción no aplica al arrendamiento de temporada (uso distinto del de vivienda, art. 3 LAU).

¿Por qué? Porque el legislador diseñó la reducción para incentivar el alquiler estable y residencial, no el temporal. Un piso alquilado curso a curso a estudiantes que tienen su residencia habitual en otra provincia no cumple la finalidad protegida.

Ojo aquí: un contrato titulado "vivienda habitual" pero con duración de 9-10 meses ligada al curso académico, inquilino empadronado fuera de Granada y renovación anual con distintos inquilinos, será recalificado por Hacienda como temporada en caso de inspección. La etiqueta no protege; lo hace la realidad económica.

Gastos deducibles del alquiler

Tanto si el contrato es de vivienda habitual como de temporada, el arrendador deduce del rendimiento íntegro los gastos necesarios para obtener los ingresos. Los principales:

1. Intereses de la hipoteca y gastos de financiación. Solo intereses, no la amortización del capital.
2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año correspondiente.
3. Cuotas de la comunidad de propietarios y derramas ordinarias.
4. Amortización del inmueble: 3 % del mayor de:

- Coste de adquisición (excluido el suelo). - Valor catastral de la construcción.

1. Amortización del mobiliario y enseres: 10 % anual sobre el coste de adquisición.
2. Reparaciones y conservación. Cuidado: solo lo que mantiene el inmueble en condiciones, no las mejoras (que se amortizan).
3. Seguros: hogar y de impago de alquiler.
4. Servicios y suministros que paga el arrendador (no los que paga el inquilino).
5. Honorarios profesionales: gestoría, abogado, agencia inmobiliaria.
6. Tasas y tributos distintos del IBI.
7. Saldos de dudoso cobro transcurridos 6 meses sin pago y reclamados.

El total de gastos deducibles no puede superar los ingresos íntegros del inmueble. El exceso se compensa en los cuatro años siguientes.

Reducciones del 50 %, 60 %, 70 % y 90 % del rendimiento neto

El cuadro completo, post-Ley 12/2023:

1. 50 % general: vivienda habitual del inquilino, sin más requisitos.
2. 60 %: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato.
3. 70 %: contrato con inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada, o vivienda alquilada por primera vez en zona tensionada.
4. 90 %: contrato en zona tensionada con rebaja del precio superior al 5 % respecto al anterior.

Estas reducciones se aplican solo a vivienda habitual, nunca a temporada. Y solo las del 70 % y 90 % requieren zona tensionada, que no se aplica en Granada porque la Junta de Andalucía no la ha declarado (ver Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía).

Resumen práctico para Granada:

• Alquiler de temporada a estudiantes: 0 % de reducción.
• Alquiler de vivienda habitual estándar: 50 %.
• Vivienda habitual con rehabilitación reciente: 60 %.
• Reducciones del 70 % y 90 %: no aplican mientras Granada siga fuera de zonas tensionadas.

Por qué Andalucía no tiene zonas tensionadas y qué oportunidad fiscal abre

La Ley 12/2023 deja a cada comunidad autónoma la facultad de declarar zonas tensionadas, atendiendo a criterios de carga del alquiler sobre la renta media (más del 30 %) o de incremento del precio (más del 3 % sobre el IPC en los cinco años anteriores). Andalucía no ha hecho uso de esa potestad.

¿Qué oportunidad abre para el arrendador de Granada?

1. Libertad de precio en nuevos contratos, sin tope IRAV en vivienda habitual.
2. Reducción del 50 % en IRPF intacta para vivienda habitual.
3. No hay obligaciones extra para grandes tenedores propias de zona tensionada.

¿Qué pierde? Las reducciones potenciadas del 70 % y 90 % no son alcanzables en Granada. Si la Junta cambiase su criterio y declarase zonas tensionadas (poco probable a corto plazo), el escenario fiscal mejoraría para los que rebajen precio.

Alquiler por habitaciones: doctrina DGT V4837-16 y reducción proporcional

Cuando un propietario alquila el piso habitación por habitación, con contratos individuales, la Dirección General de Tributos ha precisado en consultas vinculantes (la V4837-16 es la referencia) que la reducción del 50 % se aplica de forma proporcional y solo sobre las habitaciones que constituyan vivienda habitual del inquilino.

En la práctica:

1. Si alquilas un piso de 4 habitaciones a 4 estudiantes con contrato individual y todos tienen su vivienda habitual en Granada (no son estudiantes desplazados), la reducción aplica al 100 % del rendimiento.
2. Si dos de los cuatro son estudiantes desplazados (temporada), la reducción se aplica solo sobre el 50 % del rendimiento (las habitaciones de vivienda habitual).
3. Si los cuatro son de temporada, no hay reducción.

La calificación se hace por contrato individual, no por el conjunto del piso. Esto puede ser una palanca interesante: el arrendador puede firmar como vivienda habitual con dos inquilinos estables (locales o postgrado con residencia en Granada) y como temporada con dos Erasmus, optimizando la reducción.

Dos requisitos formales para que cuele:

1. Contratos separados por habitación, no único contrato para todo el piso.
2. Inscripción de la habitación como uso vivienda en el catastro (no como hospedaje o turístico).

Errores que provocan inspección y sanciones

Los cinco que ve Hacienda con mayor frecuencia:

1. Contrato calificado mal: temporada con reducción del 50 % aplicada. Recálculo y sanción.
2. Fianza no documentada: si no puedes probar la fianza recibida, Hacienda presume que es parte del precio y lo grava.
3. Suministros a nombre del inquilino pero pagados por el casero: deducción rechazada.
4. Mobiliario amortizado mal: facturas sin fecha o sin descripción, amortización rechazada.
5. Anuncios públicos del piso como "estudiantes UGR" mientras se declara como vivienda habitual.

Las sanciones van del 50 % al 150 % de la cuota no declarada, según gravedad y reincidencia. Si la declaración es manifiestamente incorrecta y hay ocultación, la sanción puede ser penal cuando la cuota no declarada supera los 120.000 €.

Resumen accionable para tu declaración de IRPF

Tres pasos antes de presentar la declaración:

1. Identifica la calificación real de cada contrato firmado en el año. Si dudas, consulta. El error en este paso es el más caro.
2. Reúne todos los justificantes: contratos, recibos de fianza, facturas de gastos deducibles, recibos de comunidad e IBI, facturas de reparaciones, justificantes de mobiliario. Sin facturas, Hacienda rechaza la deducción.
3. Aplica la reducción correctamente: 50 % solo si es vivienda habitual del inquilino, y proporcional cuando alquilas por habitaciones.

Para entender bien la diferencia entre temporada y vivienda habitual antes de firmar contratos nuevos, lee contrato de alquiler de estudiantes: temporada vs LAU. Si estás valorando comprar piso para alquilar a estudiantes, mira rentabilidad real comprando piso en Granada y hipoteca buy-to-let en Granada.

Una recomendación final: si tu cartera tiene más de un piso, una gestoría especializada en arrendamientos cuesta entre 150 y 300 € al año por inmueble. Lo que te ahorra en sanciones evitadas y reducciones bien aplicadas multiplica esa cifra varias veces.