Modelo 210 IRNR 2026: alquiler en Granada desde fuera

Tener un piso en Granada cuando resides fuera de España es habitual: padres que dejan el piso a un hijo Erasmus, familias británicas que mantienen la casa de vacaciones alquilada el resto del año, jubilados europeos que cobran la pensión en su país y alquilan aquí. Todos comparten una obligación que casi nadie aplica bien a la primera: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), modelo 210. Esta guía te ahorra una paralela de Hacienda.

¿Quién está obligado a presentar el modelo 210?

Cualquier persona física que no sea residente fiscal en España y obtenga rentas en territorio español. Si alquilas un piso en Granada y vives habitualmente en Londres, Berlín, Bruselas o Buenos Aires, el rendimiento del alquiler tributa en España por IRNR.

La residencia fiscal se determina por dos criterios alternativos: permanecer más de 183 días al año en territorio español, o tener aquí el núcleo principal de tus intereses económicos. Si no cumples ninguno, eres no residente y tu casero fiscal es la Delegación de la AEAT en Madrid o el órgano competente que te corresponda por nacionalidad.

Ojo aquí: ser no residente no te exime, te obliga a un régimen distinto y normalmente menos favorable que el IRPF de los residentes.

Tipos impositivos: 19% o 24% según país

La diferencia clave es de dónde vienes:

• Residentes en la UE, Islandia, Liechtenstein, Noruega: 19% sobre el rendimiento neto.
• Resto del mundo (incluidos británicos post-Brexit): 24% sobre el rendimiento bruto, sin deducir gastos.

La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 confirmó que los residentes UE pueden deducir los mismos gastos que un residente español (intereses de hipoteca, IBI, comunidad, seguros, amortización del 3%, reparaciones), siempre que estén directamente vinculados a la obtención del rendimiento. Esto cambia el cálculo: un piso con hipoteca y gastos de comunidad puede pasar de tributar al 19% sobre 8.000 € a hacerlo sobre 3.500 €.

Para los extracomunitarios el régimen es más duro. Hay una vía: si tienes una hipoteca con un banco español y otros gastos altos, analiza si te conviene rotar a residencia fiscal española aunque sea durante un par de años.

Plazo de presentación: cuándo y cómo

Aquí cambió todo con el Real Decreto 117/2024. Las rentas inmobiliarias de no residentes ahora se declaran una vez al año, en enero, agrupando lo cobrado en el año natural anterior. Hasta 2023 se presentaba trimestralmente, lo que generaba 4 modelos por inmueble. Desde 2024, basta uno anual.

1. Periodo de devengo: del 1 de enero al 31 de diciembre del año X.
2. Plazo de presentación: del 1 al 20 de enero del año X+1 (domiciliación bancaria) o hasta el 20 de enero para ingreso fuera de domiciliación.
3. Forma: telemática obligatoria a través de la Sede Electrónica de la AEAT con certificado digital o Cl@ve.

Si el inmueble está vacío parte del año, también tributas por renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral según revisión del catastro). Eso va en el mismo 210 pero con clave distinta.

Gastos deducibles que la mayoría se deja en la mesa

Para residentes UE (y, tras la sentencia de 2025, en muchos casos también para residentes en países con convenio), los gastos directamente vinculados al inmueble son deducibles. Los más comunes:

• IBI del año (lo paga el propietario al Ayuntamiento de Granada).
• Comunidad de propietarios y derramas extraordinarias.
• Intereses de la hipoteca vinculada a la adquisición del inmueble.
• Seguro de hogar y, si lo tienes, seguro de impago.
• Amortización del 3% del valor de construcción (no del valor total, ojo). La forma correcta de calcularlo está detallada en la guía de amortización al 3%.
• Reparaciones para mantener el uso del inmueble (pintar, cambiar caldera).
• Honorarios de gestor, abogado o portal inmobiliario.

Mejoras (ampliar baño, cambiar ventanas por aislamiento térmico) no son deducibles como gasto: se incorporan al valor del inmueble y se amortizan al 3%.

Errores frecuentes que terminan en paralela

Los he visto en Granada uno tras otro, así que apunta:

1. Brexit no aplicado: británicos que siguen declarando al 19% creyendo que están en la UE. Tributan al 24% sin gastos desde el 1 de enero de 2021.
2. Retención del 3% en venta no recuperada: cuando vendes un inmueble en España siendo no residente, el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211). Esa retención es a cuenta del IRNR de la ganancia patrimonial — si la ganancia real es menor, se recupera con el modelo 210H. Hay que pedirlo expresamente.
3. Prorrateo mal hecho cuando hay copropietarios: cada uno presenta su propio 210 por su porcentaje. No vale uno conjunto.
4. Confundir IRNR con IBI: el IBI lo pagas igualmente al Ayuntamiento aunque presentes el 210. Son tributos distintos.
5. No declarar la renta imputada del periodo vacío: aunque el piso no esté alquilado, si es de tu propiedad y no es tu vivienda habitual (que por definición no lo es si no eres residente), genera imputación de renta del 1,1% o 2% del valor catastral.

¿Conviene contratar un asesor fiscal?

Depende del importe en juego. Si el alquiler bruto anual supera los 6.000 €, los honorarios del asesor (300–500 € por declaración bien hecha) se pagan solos: el 19% sobre 1.500–2.000 € de gastos correctamente deducidos compensa de sobra.

Si tienes un solo piso, el alquiler es bajo y tu nivel de español permite leer el manual de la AEAT, puedes presentarlo tú con Cl@ve. Para más de un inmueble, mezcla con VFT o residencia fiscal en país sin convenio, tira de profesional. El coste de una paralela es siempre superior.

Checklist antes de presentar

1. Localiza tu valor catastral y el valor de construcción en el recibo del IBI o en la sede del Catastro.
2. Reúne facturas de gastos: comunidad, IBI, seguros, intereses bancarios, reparaciones.
3. Calcula el rendimiento neto (ingresos brutos – gastos deducibles si aplica).
4. Verifica el convenio de doble imposición con tu país de residencia para evitar tributar dos veces.
5. Presenta entre el 1 y el 20 de enero por la Sede de la AEAT.
6. Guarda justificantes cuatro años — es el plazo de prescripción.

Si vas a comprar otro piso en Granada y eres no residente, antes de firmar mira las condiciones de hipoteca para no residentes: la financiación está más limitada de lo que parece y el cálculo de rentabilidad neta cambia si pagas al 24% sobre bruto.