Rentabilidad real de comprar un piso para estudiantes en Granada

Granada es la tercera ciudad de España con menor rentabilidad bruta del alquiler de vivienda completa: un 3,1 % en T2 2025 según Idealista, solo por encima de Salamanca (2,7 %) y Palencia (3 %). El dato suena malo. Y lo es, si compras para alquilar un piso entero a una familia. Pero el mismo piso alquilado por habitaciones a estudiantes UGR levanta esa rentabilidad por encima del 6 %, y en Cartuja se firman operaciones al 7,5 %. La diferencia es el ángulo. Te lo enseñamos con cifras reales.

Por qué Idealista sitúa la rentabilidad bruta de Granada en el 3,1 %

El dato es bruto. Toma el alquiler anual ofertado de una vivienda completa y lo divide por el precio medio de compra del mismo barrio. La fórmula es honesta, pero solo describe un tipo de operación:

• Comprar un piso de 90 m² en, por ejemplo, Albaicín a 250.000 €.
• Alquilarlo entero a una familia a 800 €/mes (9.600 €/año).
• Rentabilidad bruta: 9.600 / 250.000 = 3,84 %.

Tras IBI, comunidad, derramas, seguros y un mes de vacancia anual, la rentabilidad neta cae a 2,2-2,5 %. Por debajo de muchos depósitos bancarios sin riesgo, sin contar mantenimiento, gestión y posibilidad de impago. Es la cifra que asusta a los inversores que aterrizan en Granada esperando algo parecido a Sevilla o Málaga.

Por eso la OCU considera valor razonable capitalizar al 7,5 % una inversión inmobiliaria en una ciudad como Granada. Esa brecha de más de 4 puntos entre lo razonable y lo real es la pista: si quieres rentabilizar en Granada, tienes que cambiar el ángulo de operación.

Caso real: piso de 4 habitaciones en Cartuja alquilado por habitaciones

Operación concreta, números de mercado de marzo de 2026:

• Compra: piso de 95 m², 4 habitaciones, 1 baño, en Cartuja-La Paz. Precio: 165.000 €.
• Reforma media: 12.000 € (pintura, cocina decente, baño funcional, mobiliario básico para 4 inquilinos).
• Inversión total: 177.000 €.
• Renta: 4 habitaciones a 300 €/mes = 1.200 €/mes, suministros aparte (cobrados al inquilino).
• Renta anual: 14.400 €.
• Rentabilidad bruta: 14.400 / 177.000 = 8,1 %.

¿De dónde sale ese 8,1 % cuando el "Granada general" marca 3,1 %? Tres factores:

1. El precio €/m² de Cartuja es más bajo (1.700-1.800 €/m² para reformar) frente a barrios premium (3.500-4.000 €/m² en Centro o Realejo).
2. Cuatro habitaciones a 300 € rentan más que una vivienda entera de 90 m² a 850 € (la suma a cuatro inquilinos supera lo que paga una pareja).
3. La demanda estudiantil es estructural y poco elástica: hay siempre estudiantes UGR buscando habitación a ese precio en Cartuja, año tras año.

Cómo calcular la rentabilidad neta restando IBI, comunidad, derramas, seguros y vacancia

La cifra bruta es un titular. La neta es lo que cobras. Sobre la operación de Cartuja:

• Ingresos brutos: 14.400 €/año.
• IBI Cartuja (90 m², valor catastral medio): 350 €/año.
• Comunidad de propietarios: 50 €/mes = 600 €/año.
• Derramas estimadas (5-10 años promediado): 200 €/año.
• Seguro hogar: 220 €/año.
• Seguro impago (opcional): 400 €/año (3 % de la renta).
• Vacancia estimada (un mes prorrateado al año, por rotación estudiantil): 1.200 € (una mensualidad).
• Mantenimiento y reparaciones: 600 €/año.

Total gastos antes de hipoteca e impuestos: 3.570 €/año.

• Ingresos netos antes de hipoteca e impuestos: 14.400 - 3.570 = 10.830 €.
• Rentabilidad neta antes de hipoteca e impuestos: 10.830 / 177.000 = 6,1 %.

Eso es lo que queda en mano si compras al contado. Sigue siendo el doble que el bruto medio de Granada para vivienda completa, y muy por encima de cualquier depósito.

Simulación con hipoteca al 70 %, fiscalidad y cash-flow del primer año

Con hipoteca, los números cambian. Hipótesis: financiación del 70 % sobre 177.000 €, tipo fijo del 3,5 % a 25 años (condiciones típicas en buy-to-let, ver hipoteca para piso de inversión).

• Importe hipoteca: 123.900 €.
• Aportación propia: 53.100 € (más impuestos y gastos: ~14.000 € adicionales).
• Cuota mensual: 619 €.
• Intereses primer año: ~4.250 €.
• Amortización capital primer año: ~3.180 €.

Cash-flow del primer año:

• Ingresos: 14.400 €.
• Gastos operativos: -3.570 €.
• Intereses hipoteca: -4.250 €.
• Cash-flow operativo: +6.580 €.
• Amortización capital: -3.180 € (esto es ahorro tuyo, no gasto, pero sale de tu cuenta).
• Cash-flow neto: +3.400 € en bolsillo.

Fiscalidad:

• Rendimiento neto declarable = ingresos - gastos deducibles (incluye intereses, IBI, comunidad, amortización 3 % del valor de construcción, seguros, mantenimiento).
• Si el alquiler es por habitaciones y los inquilinos son estudiantes desplazados (temporada), la reducción del 50 % en IRPF no aplica, según doctrina DGT (consulta V4837-16). El rendimiento se grava al 100 %.
• Sobre un rendimiento neto declarable de ~5.000 €, un casero en tipo medio del 30 % paga aproximadamente 1.500 € de IRPF.

Cash-flow neto tras IRPF: 1.900 € positivos el primer año, sobre una aportación inicial de ~67.000 € (entrada + gastos). Eso da una rentabilidad sobre capital invertido del 2,8 % el primer año, que crece progresivamente porque la cuota fija se va comiendo principal.

Comparativa de yield por barrio en Granada

Operación equivalente (piso 4 habitaciones, reforma media, alquiler por habitaciones a estudiantes), por barrio:

• Cartuja-La Paz: precio compra 1.700-1.800 €/m², yield bruto 7,5-8,5 %.
• Beiro y Pajaritos: 1.800-1.900 €/m², yield bruto 7-8 %.
• Zaidín alto: 1.700-1.900 €/m², yield bruto 6,5-7,5 %.
• Camino de Ronda: 2.100-2.400 €/m², yield bruto 5,5-6,5 %.
• Realejo: 3.200-3.800 €/m², yield bruto 4,5-5,5 %.
• Albaicín: 3.000-3.800 €/m², yield bruto 4-5 %.
• PTS: 2.600-3.000 €/m² (obra nueva), yield bruto 6-7 %.
• Centro Gran Vía: 3.400-4.200 €/m², yield bruto 4-5 %.

Los barrios universitarios periféricos (Cartuja, Beiro, Zaidín alto) son los que mejor yield ofrecen. Los céntricos premium tienen yields más bajos pero mejor revalorización a largo plazo y demanda turística alternativa (alquiler vacacional, ver normativa local).

Riesgos del alquiler estudiantil: rotación, daños y meses de verano

Los tres que no aparecen en una hoja de Excel pero pesan en la realidad:

1. Rotación anual. La mayoría de inquilinos se va al terminar el curso. Implica volver a buscar inquilinos cada verano, posibles meses de vacancia (julio-agosto sobre todo) y desgaste mayor del piso.
2. Desgaste y daños. Cuatro estudiantes en un piso desgastan más que una pareja estable. Presupuesto realista de mantenimiento: 1.000-1.500 €/año para un piso compartido.
3. Vacancia de verano. El alquiler estudiantil clásico va de septiembre a junio. Tres opciones para los meses de julio y agosto:

- Asumir vacancia (lo más fácil). - Alquiler turístico de corta estancia (requiere licencia VUT en Granada, no siempre disponible). - Alquilar a estudiantes de cursos de verano o intensivos UGR (hay demanda, pero menor).

Algunos inversores firman contratos de 11 meses con renta prorrateada para cubrir agosto pero dejar la habitación libre para el siguiente curso. Es una forma intermedia, aunque puede generar fricciones con el inquilino que quiere quedarse en julio.

¿Quién gana de verdad alquilando a estudiantes en Granada?

El inversor que cumple cuatro condiciones:

1. Compra en barrio universitario con yield superior al 6 % bruto (Cartuja, Beiro, Zaidín alto).
2. Tiene capacidad de gestión activa o paga una gestora local (5-8 % de la renta).
3. Tolera la rotación estudiantil y prepara el piso para soportarla (muebles resistentes, materiales fáciles de reparar).
4. Optimiza fiscalidad con asesoría: reducción del 50 % donde aplica, deducciones bien documentadas.

Si cumples eso, la rentabilidad neta tras todo está en el 4-5,5 % anual recurrente, con la ventaja añadida de la revalorización del activo a largo plazo (Granada ha subido un 32 % en precios de compra los últimos 5 años, según el INE).

Y ahora, ¿qué haces?

Tres pasos concretos:

1. Define presupuesto disponible y barrio objetivo. Para empezar, mira los mejores barrios para invertir en Granada.
2. Para financiación, lee hipoteca para piso de inversión. Para la parte legal y fiscal, fiscalidad del alquiler de estudiantes y contrato temporada vs LAU.
3. Si quieres ver pisos en venta para hacerte una idea de precios reales, hay muchos portales; nosotros publicamos pisos en alquiler y oferta de habitación, que es donde vivirá tu compra una vez la cierres.

Granada no es Madrid ni Barcelona en yields, pero tiene una demanda estudiantil estructural (60.000 alumnos UGR, 1.918 Erasmus líderes en Europa) que asegura ocupación. Si entras por barrio universitario y haces los números bien, sigue siendo una de las inversiones más estables del sur peninsular.