Contrato de alquiler de estudiantes en Granada: temporada vs LAU

El contrato de alquiler para estudiantes en Granada se firma habitualmente como arrendamiento de temporada, no como vivienda habitual. La diferencia parece menor sobre el papel, pero cambia tres cosas importantes: la fianza, las prórrogas obligatorias y la fiscalidad del arrendador. Te explico qué cláusulas son válidas, cuáles puede tumbarte Hacienda y dónde aprietan los tribunales.

Qué dice la LAU sobre los pisos para estudiantes: artículo 2 vs artículo 3

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos distingue dos categorías que aplican aquí:

1. Arrendamiento de vivienda (art. 2): el que recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Tiene prórrogas obligatorias hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), fianza limitada a una mensualidad y reducción del 50 % en IRPF para el arrendador.
2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3), también llamado de temporada: el que se firma para un uso específico y temporal (curso académico, contrato laboral fijo a obra, temporada turística). No hay prórrogas obligatorias, la fianza son dos mensualidades, y no aplica la reducción del 50 % en IRPF del arrendador.

¿Qué define que un contrato sea de temporada y no de vivienda habitual? La finalidad declarada y real. El Tribunal Supremo ha reiterado (Sentencias 1311/2007 y posteriores) que la simple etiqueta "contrato de temporada" no basta: la temporada tiene que ser real (curso académico de 9-10 meses, por ejemplo) y el estudiante no puede tener allí su residencia habitual.

Ojo aquí: si el estudiante empadrona el piso, recibe correspondencia oficial, declara residencia fiscal en Granada y se queda más allá del curso, un juez puede recalificar el contrato como vivienda habitual. Eso le da derecho a las prórrogas legales y le quita al casero la libertad de no renovar.

Contrato de temporada de 11 meses: ventajas, cláusulas obligatorias y errores que invalidan

Es el formato más utilizado en Granada para estudiantes UGR y Erasmus. Las ventajas para el arrendador son tres:

1. Libertad de pacto. El precio, la duración, las garantías y las cláusulas se negocian libremente (con el límite de la buena fe y la prohibición de cláusulas abusivas).
2. Fianza de dos mensualidades, no una.
3. No hay prórroga forzosa: cuando termina el plazo, termina.

Las cláusulas obligatorias para que el contrato resista una revisión legal:

• Identificación del arrendador y arrendatario, con DNI/NIE/pasaporte.
• Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral.
• Finalidad expresa: "arrendamiento para uso distinto del de vivienda durante el curso académico 202X-202X".
• Duración con fecha de inicio y fin (ej.: 1 de septiembre 2026 – 30 de junio 2027).
• Renta mensual y forma de pago.
• Fianza (importe y depósito).
• Distribución de gastos (suministros, comunidad, IBI).
• Inventario del mobiliario con fotos anexas.

Errores que pueden invalidar la calificación de temporada:

• Duración de 11 o 12 meses sin justificar la temporalidad (mejor 9-10, ligada al curso).
• Cláusulas de prórroga automática como las que tendría una vivienda habitual.
• Que el arrendador acepte el empadronamiento del inquilino en ese domicilio.
• Que se renueve año tras año con el mismo inquilino y la misma finalidad: dos cursos consecutivos ya parecen residencia habitual.

Contrato de vivienda habitual: cuándo conviene y qué cambia en derechos del estudiante

Conviene cuando el estudiante prevé vivir todo el año en Granada (curso completo más verano y prácticas), o cuando el arrendador prefiere la reducción del 50 % en IRPF y los inquilinos estables.

Los derechos cambian:

1. Prórrogas obligatorias hasta cinco años (siete si el arrendador es empresa).
2. Renta limitada por el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda) en algunas actualizaciones, según la Ley 12/2023.
3. Fianza limitada a una mensualidad (más, en su caso, garantía adicional, pero con tope legal).
4. Suministros: el casero no puede obligar al inquilino a estar empadronado en otro sitio.

Para el estudiante, vivienda habitual significa más seguridad pero menos flexibilidad: si el curso se trunca o decides irte en mitad, las penalizaciones por salida anticipada son más estrictas.

Fianza, garantías adicionales y aval de los padres: lo que sí y lo que no puede pedirse

La regla concreta, sin literatura:

• Vivienda habitual: una mensualidad de fianza (art. 36 LAU). Punto.
• Temporada: dos mensualidades de fianza. Punto.
• Garantía adicional: el arrendador puede pedir garantías complementarias (aval bancario, depósito extra), pero la Ley 12/2023 las limita a un máximo de dos mensualidades adicionales cuando el arrendador es gran tenedor. Si no es gran tenedor (la mayoría de caseros particulares en Granada), no hay tope legal a la garantía adicional pero los tribunales han anulado garantías abusivas (más de cuatro mensualidades totales).

El aval de los padres es la garantía más común para estudiantes y Erasmus. Es un contrato accesorio donde los padres se comprometen solidariamente al pago. Es legal y exigible, siempre que se firme con identificación clara y se entregue copia al avalista. Ojo: si los padres avalan, asumen responsabilidad solidaria; el casero puede reclamarles directamente sin reclamar antes al hijo.

Lo que no puede pedirse legalmente:

• Más de una mensualidad de fianza en vivienda habitual (sentencia firme y exigible).
• Más de dos mensualidades de fianza en temporada (lo mismo).
• Recibir la fianza en mano sin recibo firmado.
• Que la fianza se "use" para cualquier reparación menor del piso (la fianza cubre solo daños que excedan el desgaste normal o impagos).

Implicaciones fiscales: por qué Hacienda puede tumbarte la reducción del 50 %

Para el arrendador, la diferencia es brutal en la declaración:

• Vivienda habitual: reducción del 50 % del rendimiento neto en IRPF (art. 23.2 Ley 35/2006 IRPF, modificada por Ley 12/2023). Puede llegar a 60 %, 70 % o 90 % en supuestos tasados.
• Temporada: sin reducción. El rendimiento neto tributa al 100 %.

Sobre un alquiler de 800 €/mes (9.600 €/año), eso significa que un casero en tipo medio del 30 % paga:

• Vivienda habitual: ~1.440 € de IRPF tras reducción.
• Temporada: ~2.880 € de IRPF.

Por eso muchos caseros prefieren la calificación de vivienda habitual aunque vivan estudiantes. Pero Hacienda puede recalificar si en una inspección comprueba que el contrato es de temporada disfrazado. Los signos que delatan:

• Duración de 9–11 meses con renovación cada curso.
• Inquilino empadronado en otro municipio.
• Anuncios del piso en plataformas "estudiantes UGR".
• Recibos de luz, agua y wifi a nombre del propietario, no del inquilino.

Si Hacienda recalifica, te quita la reducción retroactivamente y te aplica sanción del 50 % al 150 % sobre lo no tributado.

¿Qué firmar en septiembre de 2026?

Resumen accionable:

1. Si tu inquilino es estudiante con residencia habitual fuera de Granada (Erasmus o español de otra provincia) y va a estar solo durante el curso académico: firma temporada con finalidad expresa.
2. Si el inquilino prevé empadronarse en Granada y quedarse fuera de los meses lectivos: firma vivienda habitual.
3. Si dudas, consulta. Una segunda opinión jurídica te puede ahorrar 1.500 € en sanciones.

Para complementar, lee fiscalidad del alquiler de estudiantes en Granada sobre cómo declarar lo que cobras, y la nueva Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía sobre cómo se gestiona la fianza ahora.

Checklist antes de firmar

1. Identificación completa de las partes con DNI/NIE/pasaporte.
2. Finalidad del contrato expresa y coherente con la duración.
3. Fianza dentro del límite legal (una o dos mensualidades según tipo).
4. Inventario con fotos anexas firmadas por ambas partes.
5. Distribución de gastos y suministros clara, con quién está dado de alta cada servicio.
6. Forma de pago de la renta, día del mes y cuenta bancaria.
7. Anexo de aval, si aplica, firmado y con copia para el avalista.
8. Cláusula de actualización: en temporada, libre; en vivienda habitual, límite legal anual (IPC o IRAV).

Si publicas tu piso ahora con un contrato bien planteado, ahórrate disgustos: el modelo es la base de todo. Para empezar a comparar referencias de precio y ambiente, abre el catálogo de pisos en Granada.