España dijo adiós a la Golden Visa de 500.000 € con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, que eliminó los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013. Desde su creación en 2013 se concedieron más de 14.576 visados según datos del Ministerio de Vivienda recogidos por elexjuridico.com. Tras la eliminación, los inversores que querían residencia en España vía compra inmobiliaria necesitan otra ruta. Vamos a ver cuáles funcionan en 2026.
Adiós a la Golden Visa de 500.000 €
La Golden Visa permitía obtener residencia en España (y libre circulación Schengen) invirtiendo:
- 500.000 € en inmuebles libres de cargas.
- O 2 millones en deuda pública.
- O 1 millón en empresas o depósitos bancarios.
Beneficios:
- Residencia inicial 1 año + renovación 2+5+5 años.
- Camino a residencia permanente tras 5 años.
- Familiares incluidos (cónyuge e hijos menores).
- Sin obligación de residir un tiempo mínimo en España.
La eliminación en enero de 2025 cortó esta vía. Los visados ya concedidos mantienen vigencia hasta su vencimiento natural. Las solicitudes presentadas antes de la entrada en vigor también se tramitaron.
Razones políticas: la decisión gubernamental se justificó por presión sobre el mercado inmobiliario (especialmente en zonas tensionadas) y por preocupaciones de blanqueo. Tras 12 años de aplicación, las cifras de visados eran significativas pero polémicas.
Visado de nómada digital (DNV) y Granada como destino
La Ley 28/2022 de Startups creó el Visado de Teletrabajador Internacional (DNV - Digital Nomad Visa). Es la alternativa más utilizada por perfiles internacionales activos:
Requisitos
- Trabajar en remoto para empresa(s) extranjera(s) (más del 80% de los ingresos).
- Demostrar 3 meses mínimo de relación laboral previa.
- Acreditar ingresos suficientes: 200% del SMI mensual (~2.760 € en 2026).
- Sin antecedentes penales y de salud.
Beneficios
- Residencia en España 1 año + renovables hasta 5.
- Camino a residencia permanente tras 5 años.
- Compatible con régimen Beckham (¡importante!): tributación al 24% sobre rentas españolas durante 6 años.
- Familiares incluidos: cónyuge e hijos menores.
Por qué Granada como destino
- Calidad de vida + coste razonable + clima.
- Comunidades expatriadas establecidas.
- Conexión aérea internacional aceptable.
- Ecosistema digital creciente.
- Combinación perfecta con régimen Beckham.
Para nómada digital que quiere comprar piso para vivir + alquilar otro, Granada combina excelente coste de vida con producto inmobiliario asequible.
Residencia no lucrativa: ingresos pasivos de piso de alquiler
La residencia no lucrativa existe desde hace mucho. Permite a no-UE residir en España sin trabajar, demostrando ingresos pasivos o capital suficiente:
Requisitos
- Demostrar ingresos pasivos anuales superiores al 400% del IPREM (~30.000 €/año en 2026).
- +100% adicional por cada familiar que se traslade.
- Sin trabajar en España: solo ingresos extranjeros o pasivos.
- Seguro médico privado completo.
- Sin antecedentes penales.
Compatibilidad con piso de alquiler en Granada
Los rendimientos del alquiler de un piso en Granada cuentan como ingreso pasivo. Si compras 2-3 pisos en Granada que generan 30.000+ €/año brutos, acreditas la solvencia para residencia no lucrativa.
Esta es una alternativa interesante para retirees británicos y europeos que quieren residir en Granada con sus rentas de inversión. Mira las guías de hipoteca no residentes y británicos post-Brexit.
Limitación importante
- Prohibido trabajar durante el primer año.
- Renovación cada 2 años demostrando mantenimiento de ingresos.
- Camino a residencia permanente tras 5 años.
Para quien tiene patrimonio acumulado y prefiere "jubilarse" en Granada, esta es la vía más limpia.
Visado de emprendedor: proyecto VFT como caso
El visado de emprendedor (también de la Ley 14/2013) sigue vigente. Permite residir en España presentando un proyecto empresarial innovador:
Requisitos
- Plan de negocio aprobado por ENISA u otra entidad acreditadora.
- Carácter innovador y/o internacional del proyecto.
- Inversión propia mínima: variable según proyecto.
- Acreditación de capacidad técnica y financiera.
Compatibilidad con VFT (alquiler turístico) en Granada
Un proyecto de alquiler vacacional VFT en Granada puede calificar como visado de emprendedor si:
- Tienes plan claro con varios inmuebles, sistema de gestión, equipo.
- Demuestra carácter innovador (digital, app, modelo único de mercado).
- Plan financiero realista con previsión de empleados y crecimiento.
Para registrar y operar VFT correctamente en Granada, mira la guía de VFT en Granada.
Esta vía es más compleja que DNV o no lucrativa pero permite trabajar activamente en el proyecto.
Combinación DNV + Ley Beckham
La combinación más potente para un perfil internacional:
- Solicitas DNV desde tu país de origen (vía consulado) o convalidación en España.
- Una vez residente, activas régimen Beckham (artículo 93 LIRPF).
- Trabajas en remoto para tu empresa extranjera + tributas al 24% sobre rentas españolas durante 6 años.
- Compras 1-2 pisos en Granada para vivir + invertir.
Esta estructura te permite:
- Vivir en Granada legalmente con DNV.
- Tributar al 24% fijo durante 6 años (mucho menor que IRPF marginal si tu sueldo es alto).
- Construir patrimonio inmobiliario en una ciudad con buena calidad de vida.
- Acceder a residencia permanente tras 5 años.
Para profesionales digitales con sueldo 80.000+ €/año, esta combinación ahorra 15.000-30.000 €/año en impuestos durante los 6 años de Beckham comparado con residente fiscal estándar.
Granada para perfil senior europeo: dónde comprar
Para inversor europeo de 55+ años que quiere comprar piso en Granada como segunda residencia o jubilación:
Mejores barrios
- Realejo: calidad de vida, ambiente histórico, peatonal. Precios: 2.500-3.000 €/m². Mira la guía del Realejo (aunque es para estudiantes, los datos son válidos).
- Albaicín bajo: si valoras vistas y carácter único. Cuidado con cuestas si tienes movilidad reducida.
- Centro: alquileres y compras estables, todo a mano.
- Bola de Oro: zona más residencial y tranquila, bien comunicada.
- Cinturón residencial (Cenes de la Vega, Huétor Vega): casas con jardín, ambiente residencial.
Tipologías
- Carmen restaurado en Albaicín o Realejo (250.000-600.000 €): producto único, mantenimiento alto.
- Piso reformado en Centro (180.000-350.000 €): bajo mantenimiento, alto valor por ubicación.
- Casa en cinturón (220.000-400.000 €): espacio, jardín, vida residencial.
Aspectos fiscales
- Si te trasladas como residente: IRPF estándar + bonificación 100% IP en Andalucía.
- Si mantienes residencia fuera: Modelo 210 IRNR sobre rentas españolas.
- Sucesiones: bonificación 99% ISD Andalucía para herederos directos.
Comparativa rápida de las alternativas
| Vía | Inversión inicial | Trabajar | Tiempo a residencia permanente | Adecuada para | |---|---|---|---|---| | Golden Visa | No disponible | Libre | 5 años | (Histórica) | | DNV | Ninguna específica | En remoto extranjero | 5 años | Profesionales digitales activos | | No lucrativa | Patrimonio para vivir sin trabajar | NO | 5 años | Rentistas, jubilados | | Visado emprendedor | Variable según proyecto | Sí (proyecto) | 5 años | Emprendedores con proyecto innovador | | Beckham (régimen fiscal) | N/A (régimen fiscal, no migratorio) | Sí | N/A | Combinable con DNV |
Errores frecuentes post-Golden Visa
Tres situaciones que veo:
- Esperar la vuelta de la Golden Visa. Probabilidad baja. No esperes — explora alternativas ya.
- Asumir que DNV es solo para "tech". Vale para cualquier teletrabajador con empresa extranjera, no solo desarrolladores.
- No combinar DNV con Beckham. Es la combinación fiscal óptima durante 6 años.
Checklist para inversor internacional que quiere residir en Granada
- Evalúa tu situación: tienes sueldo activo, patrimonio pasivo, o proyecto empresarial.
- Elige vía: DNV (sueldo en remoto), no lucrativa (patrimonio), emprendedor (proyecto).
- Solicita visado desde consulado español de tu país.
- Plan de vivienda: alquiler primer año o compra directa.
- Si compras: NIE primero, hipoteca de no residente o británico post-Brexit según perfil.
- Régimen fiscal: solicita Beckham si te interesa el 24% fijo.
- Planificación sucesoria: aprovecha bonificación ISD Andalucía si tu plan es de largo plazo.
La eliminación de la Golden Visa cerró una puerta pero otras siguen abiertas, algunas con condiciones más razonables. Granada en 2026 sigue siendo destino atractivo para inversor internacional, pero la vía de entrada cambia: ya no es comprar piso por 500.000 €, sino integrar inversión, residencia y planificación fiscal en estructura coherente. Asesoramiento profesional especializado es crítico.
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Redactora legal
Natalia Gámiz
Abogada especialista en arrendamientos. Hizo Derecho en la UGR, ahora ejerce en un despacho de Granada y los fines de semana traduce el BOE a español para que nadie firme nada raro. Sin tecnicismos innecesarios.
