VFT en Granada: cómo registrar tu piso para alquiler turístico paso a paso

Decreto 31/2024 y novedades de marzo-julio 2025

El Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía reguló el alquiler turístico en Andalucía con criterios más exigentes que los anteriores. Sus puntos clave:

1. Definición de VFT: vivienda completa cedida por estancias inferiores a 2 meses con habitualidad y a cambio de precio. Si haces alquiler vacacional puntual sin habitualidad (1-2 estancias al año), puede no caer en VFT.
2. Requisito de comunidad de propietarios: desde abril 2025, aprobación expresa del 60% de propietarios representando 60% de cuotas para nuevas VFT.
3. Licencia municipal de cambio de uso del Ayuntamiento de Granada en algunas zonas tensionadas.
4. Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía.
5. Código VFT/GR/XXXXX: el código identificativo que debe figurar en cualquier anuncio (Booking, Airbnb, etc.).

Las novedades de marzo-julio 2025 endurecieron el régimen: más control sobre comunidades de propietarios y más coordinación con licencias municipales.

Aprobación de la comunidad de propietarios (60% desde abril 2025)

Antes de abril 2025, las VFT no necesitaban aprobación expresa de la comunidad salvo prohibición específica en los estatutos. Desde abril 2025, se requiere aprobación expresa del 60% de propietarios (no de los presentes — del total de propietarios del edificio).

Procedimiento:

1. Convocatoria de junta de propietarios con punto en el orden del día: "Autorización para la actividad de VFT en la vivienda nº X".
2. Votación: requiere 60% de propietarios y 60% de cuotas.
3. Acta firmada que recoja la aprobación.
4. Plazo de impugnación: 30 días desde la notificación.

Si la comunidad no aprueba: no puedes registrar VFT nueva. Las VFT preexistentes a abril 2025 mantienen sus derechos adquiridos.

Ojo aquí: si compras un piso para hacer VFT, verifica primero el estado de la comunidad antes de cerrar la compra. Una comunidad opuesta al turismo te puede dejar con un piso que no puede ser VFT y con plan de inversión bloqueado.

Licencia municipal de cambio de uso en Granada

Granada tiene declaradas algunas zonas como tensionadas turísticamente (centro histórico, Albaicín, Realejo entre otras). En esas zonas, la apertura de nueva VFT requiere licencia municipal de cambio de uso del Ayuntamiento.

Procedimiento típico:

1. Solicitud de licencia en el Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada.
2. Documentación: escritura, planos, certificado técnico de habitabilidad.
3. Tasa municipal: variable según superficie, entre 200 y 800 €.
4. Plazo de resolución: 3-6 meses típicos.

En zonas no tensionadas (Cartuja, Zaidín, La Chana), el cambio de uso suele no ser necesario o es más sencillo. Verifica con el Ayuntamiento antes de invertir tiempo.

Declaración responsable y código VFT/GR/XXXXX

Una vez tienes la aprobación de la comunidad (si necesaria) y la licencia municipal (si necesaria), presentas la Declaración Responsable de Inicio de Actividad ante la Junta de Andalucía:

1. Formulario telemático en la sede de la Junta de Andalucía.
2. Documentación:

- DNI/NIE/Pasaporte del titular. - Escritura de propiedad o título habilitante. - Aprobación de la comunidad (acta). - Licencia municipal si aplica. - Certificado de aptitud técnica (instalaciones eléctricas, agua, ventilación). - Seguro de responsabilidad civil específico para VFT.

1. Tasa autonómica: ~120 €.
2. Resolución: en pocos días te asignan el código VFT/GR/XXXXX que debes incluir en todos los anuncios.

A partir de ese código, ya puedes operar legalmente.

Registro Único de Arrendamientos (desde 1 julio 2025)

Desde el 1 de julio de 2025, el Registro Único de Arrendamientos (Colegio de Registradores de España) es obligatorio para todos los arrendamientos en España, incluidas las VFT.

Trámite:

1. Inscripción digital en el portal del Colegio de Registradores.
2. Datos del contrato y de las partes (titular, huésped, fechas, precio).
3. Renovación obligatoria ante cada cambio de huésped.

Coste: gratuito de momento (durante periodo transitorio). En el futuro se prevé tasa simbólica.

El no inscribir genera sanciones y problemas si Hacienda investiga.

Cuándo conviene VFT y cuándo alquiler de temporada estudiantes

Comparativa fiscal y operativa:

VFT (alquiler turístico)

• Tarifa por noche: 60-150 €/noche en Granada según barrio y temporada.
• Ocupación realista: 60-75% al año en zonas céntricas.
• Ingresos brutos típicos: 18.000-30.000 €/año para piso de 80 m² en Realejo o Centro.
• Tributación: actividad económica si tienes empleado a jornada completa; rendimiento de capital inmobiliario si no.
• Gestión: alta intensidad (cambios cada 3-7 días, limpieza, atención al huésped).
• Costes: limpieza, recepción, plataforma (15% Airbnb), licencias, seguros.

Alquiler de temporada estudiantes (9 meses curso)

• Renta mensual: 800-1.200 €/mes para piso de 80 m² en Cartuja o Realejo.
• Ocupación: 100% durante el curso (9-11 meses).
• Ingresos brutos típicos: 8.000-13.000 €/año.
• Tributación: rendimiento de capital inmobiliario en IRPF. Sin reducción del 50% por no ser vivienda habitual.
• Gestión: baja intensidad (un contrato al año).
• Costes: principalmente seguros y mantenimiento estándar.

La rentabilidad neta por hora de gestión suele ser muy similar entre ambos modelos. Para piso pequeño bien ubicado, VFT da más beneficio bruto pero también más estrés y costes. Para piso normal en barrio universitario, alquiler de temporada estudiantes es más cómodo y rentable por euro invertido.

Lee también la guía existente sobre rentabilidad de comprar piso para estudiantes para entender ambos lados de la decisión.

Fiscalidad específica VFT

Los rendimientos de VFT tributan en IRPF:

• Como rendimiento de capital inmobiliario si no hay empleado a jornada completa y local específico.
• Sin la reducción del 50% del artículo 23.2 LIRPF (no es vivienda habitual del arrendatario).
• Con todos los gastos deducibles del listado IRPF alquiler: IBI, comunidad, intereses hipoteca, amortización 3%, reparaciones, seguros, plataformas (Airbnb retiene 15%).

Para no residentes con VFT en Granada, el régimen es por el Modelo 210 IRNR.

Seguros específicos para VFT

Las pólizas de hogar estándar no cubren VFT. Necesitas:

• Seguro de responsabilidad civil VFT (cubre daños a huéspedes y a terceros): 200-400 €/año.
• Seguro de hogar con cobertura VFT (cubre daños al inmueble por huéspedes): 350-550 €/año.

Las aseguradoras especializadas: Mutua de Propietarios VFT, MAPFRE Alquiler Vacacional, Generali Turismo.

Errores frecuentes registrando VFT en Granada

Cinco situaciones que veo:

1. Empezar a anunciar antes de tener código VFT. Multas administrativas.
2. No verificar la comunidad antes de comprar el piso. Comunidades opuestas bloquean la actividad.
3. No actualizar el Registro Único cada cambio de huésped. Sanciones.
4. Confundir VFT con alquiler vacacional ocasional. La habitualidad determina la calificación.
5. No tener seguro específico. Si hay accidente, la póliza estándar no cubre.

Checklist antes de empezar VFT en Granada

1. Verifica el estado de la comunidad del edificio (¿prohibición previa? ¿posibilidad de aprobación?).
2. Verifica el barrio: zona tensionada (Centro, Realejo, Albaicín) requiere licencia municipal.
3. Obten la aprobación de la comunidad si es necesaria.
4. Solicita licencia municipal de cambio de uso si aplica.
5. Presenta declaración responsable ante la Junta de Andalucía.
6. Inscribe en Registro Único de Arrendamientos.
7. Contrata seguros específicos VFT.
8. Publica con código VFT/GR/XXXXX en todos los anuncios.

Registrar una VFT en Granada en 2026 es burocrático pero hacedero. Si la operación cuadra (ubicación, comunidad receptiva, capacidad de gestión), puede ser una inversión sólida. Si te falta cualquiera de esos requisitos, el alquiler de temporada estudiantes suele ser mejor opción con menos quebraderos de cabeza.