Informe mercado inmobiliario Granada Q1 2026: precios, rentabilidades, previsión

Precio del alquiler: 10,4 €/m² en capital, +4,7% YoY

El precio medio del alquiler en Granada capital cerró el último trimestre de 2025 en 10,4 €/m²/mes según Idealista, con una subida interanual del 4,7%. La media nacional fue del 3,1%, lo que coloca a Granada 1,6 puntos por encima de la subida media española.

Desglose por barrios principales:

| Barrio | €/m²/mes | Variación YoY | |---|---|---| | Albaicín | 11,8 | +16,9% | | La Chana | 8,5 | +15,2% | | Centro | 12,5 | +6,2% | | Realejo | 12,3 | +5,8% | | Camino de Ronda | 10,0 | +4,5% | | San Ildefonso | 10,4 | +5,1% | | Cartuja | 9,3 | +5,0% | | Pajaritos | 10,0 | +4,6% | | Zaidín | 9,8 | +6,8% |

Las mayores subidas en barrios tradicionalmente obreros (Albaicín, La Chana) reflejan la presión de demanda hacia zonas con precios todavía contenidos. Los inversores se desplazan a estos barrios buscando rentabilidades por encima del 6,5% bruto.

Para detalles por barrio individual, mira las guías específicas de Albaicín, La Chana, Realejo, Cartuja, Zaidín.

Precio de venta y rentabilidad bruta por barrio

El precio de venta de vivienda usada en Granada capital cerró 2025 en 2.150 €/m² medio (+5,2% YoY). Por barrios:

| Barrio | Venta €/m² | Alquiler €/m²/mes | Rentabilidad bruta | |---|---|---|---| | Centro | 2.700-3.200 | 12,5 | 4,7-5,5% | | Realejo | 2.500-3.000 | 12,3 | 4,9-5,9% | | Albaicín | 2.300-2.800 | 11,8 | 5,1-6,2% | | Cartuja | 1.900-2.400 | 9,3 | 4,6-5,9% | | Zaidín | 1.700-2.300 | 9,8 | 5,1-6,9% | | Camino de Ronda | 1.900-2.500 | 10,0 | 4,8-6,3% | | La Chana | 1.500-1.900 | 8,5 | 5,4-6,8% |

Rentabilidad bruta más alta: Zaidín y La Chana (hasta 6,9%). Más baja: Centro (4,7-5,5%).

Cinturón metropolitano:

| Municipio | Venta €/m² | Alquiler €/m²/mes | Rentabilidad bruta | |---|---|---|---| | Armilla | 1.450-1.900 | 10,8 | 6,8-8,9% | | Maracena | 1.350-1.750 | 9,5 | 6,5-8,4% | | Albolote | 1.150-1.500 | 8,5 | 6,8-8,9% | | Las Gabias | 1.050-1.350 | 7,8 | 7,0-8,9% |

El cinturón sigue ofreciendo rentabilidades brutas superiores a la capital, especialmente en pueblos sin metro. Las guías específicas: Armilla, Maracena/Albolote, Las Gabias triángulo sur.

Operaciones PBSA y absorción de oferta

El segmento PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) en Granada está saturado pero con demanda continua:

• Camas operativas Q1 2026: ~6.500.
• Demanda total estimada UGR + Erasmus: 28.931 camas (según Atlas Real Estate Analytics, 2025).
• Déficit estructural: ~22.000 camas.

Operadores activos:

• Yugo Granada Salud (PTS): 293 estudios, ocupación 95%+ todo el año.
• VIBE Stay Granada (Camino de Ronda): 300 habitaciones, ocupación 90%+.
• MiCampus PTS: 280 habitaciones, ocupación alta.
• Resa (varios complejos): demanda estable.

Nuevas operaciones en proceso (2026-2028):

• 2 promociones nuevas en PTS-Armilla anunciadas, total ~600 camas adicionales.
• 1 promoción nueva en Cartuja previsto 2027-2028.

A pesar de estas adiciones, la oferta seguirá insuficiente para la demanda hasta al menos 2028. Esto sostiene los precios y los alquileres por habitación en piso compartido como segunda mejor opción. Mira piso compartido vs residencia PBSA para entender la dinámica.

Impacto del Plan Director del metro

La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda licitó por 540.000 € el Plan Director del Metro de Granada en septiembre de 2025, adjudicado finalmente por 415.806 € (según Ceacop.com). El plan analiza ocho corredores:

1. Huétor Vega
2. La Zubia
3. Jun
4. Alhendín-Ogíjares
5. Peligros
6. Atarfe (a pesar de descartada actual)
7. Cenes de la Vega
8. Aeropuerto-Santa Fe

Implicaciones para inversión:

• Los municipios mencionados son potenciales revalorizadores a 3-5 años.
• Quienes anticipen las decisiones del Plan podrán entrar con precios actuales.
• Las decisiones se esperan en 2026-2027.

Para análisis detallado del impacto histórico del metro y las implicaciones de la ampliación, ver metro de Granada y precios del alquiler en 8 años.

Previsión de tipos y euríbor 2026

El euríbor a 12 meses cerró febrero de 2026 en media mensual oficial del 2,221% según el BOE. Las previsiones a 12 meses:

• Escenario base: euríbor entre 2,0-2,5% durante todo 2026 con tendencia ligera a la baja.
• Escenario alcista: si la inflación europea repunta, euríbor podría volver a 3-3,5%.
• Escenario bajista: si BCE baja tipos agresivamente, euríbor a 1,5-2%.

Implicaciones para hipoteca:

• Tipo fijo nueva hipoteca: 3,3-4,2% TIN (típico).
• Tipo variable: Euríbor + 0,9-1,5% (mercado libre).

Para perfiles concretos: hipoteca para no residentes, hipoteca para británicos, hipoteca para autónomos.

Si tienes hipoteca antigua con tipo alto, evalúa refinanciar.

Operaciones notables Q1 2026

Algunas transacciones destacadas en el trimestre:

• Compra-venta de promoción en Cartuja: 80 viviendas vendidas a inversor institucional, precio medio 165.000 €.
• Venta de bloque en Realejo a fondo extranjero: 12 unidades, precio total 2,8 M €.
• Adjudicación promoción nueva Armilla: 70 viviendas, entrega prevista Q3 2027, precios desde 195.000 €.

El interés del capital institucional sigue alto. El dato más relevante: aumento del 25% en operaciones por encima de 1 M € respecto al mismo trimestre de 2025.

Conclusiones para inversor

Tres recomendaciones basadas en los datos Q1 2026:

Mejor relación rentabilidad-riesgo

• Cartuja, Zaidín y Camino de Ronda en Granada capital con alquiler de temporada estudiantes.
• Armilla, Maracena y Las Gabias en cinturón con alquiler vivienda habitual o estudiante.

Mayor margen de revalorización

• La Chana sigue subiendo y aún tiene techo (15-25% adicional a 3-5 años).
• Municipios candidatos a ampliación metro (Huétor Vega, La Zubia, etc.).

Estructura jurídica óptima

• 1-2 pisos: persona física.
• 3-7 pisos: SL patrimonial vs persona física según tipo marginal IRPF.
• 8+ vivienda habitual: SL con régimen especial de arrendamiento.

Análisis completo: persona física vs SL vs SOCIMI.

Conclusiones para estudiante

Tres recomendaciones para quien va a alquilar en 2026-2027:

• Reserva piso en mayo-junio: los precios suben un 5-8% adicional en agosto-septiembre. Te ahorras 30-60 €/mes en la misma habitación.
• Considera barrios "segundos" (Cartuja en lugar de Centro, Pajaritos en lugar de Realejo): misma proximidad a facultades, 20-30% menos precio.
• Negocia contrato anual en lugar de temporada cuando puedas: te blinda frente a subidas durante 1-2 años.

Para calcular el coste total mensual: cuánto cuesta vivir en Granada siendo estudiante.

Previsión 2026 completa

Lo que esperamos en los próximos 3 trimestres:

• Alquiler: subida total anual 2026 estimada 4-6%. Los barrios obreros seguirán liderando.
• Venta: subida 3-5% en capital, 4-7% en cinturón con metro.
• Tipos hipotecarios: estabilidad en 3,3-4,2% fijo, Euríbor entre 2-2,5%.
• PBSA: nuevas operaciones anunciadas mantendrán dinámica de inversión institucional.
• Plan Director metro: primeras decisiones podrían anunciarse Q4 2026, con impacto en valoraciones de municipios candidatos.

Granada en 2026 sigue siendo mercado demandado y consolidado, con espacio para inversor disciplinado. No es el chollo de 2018, pero las rentabilidades brutas del 5-8% siguen siendo atractivas comparado con productos financieros líquidos. Próximo informe: Q2 2026 en julio.