Refinanciar la hipoteca de un piso de alquiler en Granada: ¿merece la pena en 2026?

El euríbor a 12 meses cerró febrero de 2026 en media mensual oficial del 2,221% según el BOE. Quien firmó hipoteca en 2022–2023 al 3,5–4,5% fija lleva tres años pagando cuotas calibradas para un mundo distinto al actual. La pregunta es si refinanciar ahora — pasarse a otra entidad, renegociar con la propia, cambiar de fija a variable — sale a cuenta. Vamos a verlo con números.

Subrogación, novación y cancelación: qué es cada cosa

Tres figuras legales que conviene no confundir:

1. Subrogación (Ley 14/2013 y Ley 5/2019): cambias tu hipoteca de banco. El nuevo banco "compra" tu hipoteca al antiguo. Tu hipoteca sobre el inmueble se mantiene legalmente pero pasa a manos del nuevo acreedor. Coste menor (tasación + algunos gastos, sin AJD ni nueva escritura completa).
2. Novación: renegocias condiciones con tu banco actual sin cambiar de entidad. Más rápido, menos coste, pero el banco tiene poco incentivo para mejorar si sabe que no te vas.
3. Cancelación + nueva hipoteca: cancelas la hipoteca antigua y firmas una nueva con el banco que prefieras. Es la más cara (cancelación registral, nueva escritura, AJD, nueva tasación). Suele compensar solo cuando ni novación ni subrogación dan resultado y la mejora de tipos es muy grande.

Para un piso de alquiler en Granada, la subrogación es la opción más habitual y normalmente la que mejor balance precio-resultado da.

¿Cuándo merece la pena cambiar de fija a variable (y al revés) en 2026?

Depende de tres variables: tu tipo actual, el resto de plazo, y tu tolerancia al riesgo.

Caso 1: tienes fija al 4% y te quedan más de 15 años

Si tienes una fija al 3,8–4,5% con más de 15 años por delante y el banco te ofrece pasar a variable en Euríbor + 0,9% (a hoy 2,22% + 0,9% = 3,12%), la subrogación o novación sale a cuenta salvo que esperes que el Euríbor suba por encima del 3% en los próximos años.

Ahorro típico en una hipoteca de 150.000 € a 20 años pasando de fija 4% a variable Eur+1%: 80–110 €/mes. En el plazo restante, 22.000–28.000 € acumulados.

Caso 2: tienes variable y quieres pasar a fija

Si tienes variable Eur+0,5% (hoy 2,72%) y te ofrecen fija al 3,5%, no compensa salvo que quieras estabilidad por miedo a subida del euríbor. Si la subida del euríbor te angustia y duermes mejor con cuota fija, la prima de 0,8 puntos puede valer la pena. Personalmente, en 2026 priorizo variable si tu economía aguanta una subida razonable.

Caso 3: tienes mixta acabando el tramo fijo

Si tu hipoteca tenía 5 años de fija inicial al 2,5% y ya estás entrando en el tramo variable Eur+1,5% (3,72% efectivo a hoy), conviene renegociar antes de entrar en el variable. Pide oferta a 2-3 bancos y vuelve a tu banco actual con la mejor oferta — suele igualarla o mejorarla para no perderte.

Coste real de la subrogación

No todo es ahorro. Lo que pagas:

• Tasación oficial: 350–600 € (la encarga el banco nuevo).
• Notaría: 0,2-0,4% del capital pendiente.
• Registro de la Propiedad: 0,1-0,2% del capital pendiente.
• Gestoría: 200–400 €.
• Comisión por novación o subrogación del banco antiguo: 0–0,5% del capital pendiente según contrato.
• Comisión de apertura del nuevo banco: 0–1% (negociable).

Tras la Ley 5/2019, gran parte de los gastos los asume el banco, no el cliente. Eso ha reducido el coste real de la subrogación a entre 600 € y 1.500 € para un piso de Granada con hipoteca de 150.000 €. Frente a un ahorro de 22.000 € en 20 años, la operación se amortiza en 8–10 meses.

Cómo negociar con tu banco antes de irte

Tres pasos que funcionan:

1. Pide oferta a otros 2-3 bancos (Bankinter, Sabadell, Santander, BBVA, Openbank). Las ofertas suelen tardar 2-3 semanas en concretarse.
2. Lleva la mejor oferta a tu banco actual y pide novación con esas condiciones. Si tu banco te conoce y eres buen cliente, igualará o se quedará a 0,1-0,2 puntos por debajo.
3. Si tu banco se niega, ejecuta la subrogación con el banco mejor ofertante. Hazlo sin pena: el banco antiguo no te va a llamar para mejorar después.

Si te falta tiempo para gestionar 2-3 negociaciones en paralelo, un broker hipotecario te resuelve la coordinación por 0,3–0,6% del capital pendiente.

Impacto fiscal en el IRPF: cómo cambian los intereses deducibles

Si tu piso está en alquiler, los intereses de la hipoteca son gasto deducible en IRPF. Al refinanciar:

• Los intereses del nuevo préstamo siguen siendo deducibles, siempre que el destino sea el mismo (financiación de la adquisición del inmueble alquilado).
• Los gastos de la subrogación (tasación, notaría, registro, comisiones) son gasto deducible del año en que se incurre. No se amortizan.
• Si la subrogación incluye una ampliación del capital para hacer otra inversión, los intereses correspondientes a esa parte adicional NO son deducibles del rendimiento del alquiler.

Para más sobre qué se deduce y qué no en alquiler, mira gastos deducibles del alquiler en IRPF.

Bancos más agresivos en subrogación 2026

Por experiencia en los últimos meses en Granada, los más activos en captar clientes vía subrogación:

• Bankinter: condiciones competitivas para fija, atención de calidad.
• Sabadell: producto agresivo para variable, especialmente con vinculación de seguro.
• Openbank: 100% online, condiciones muy buenas para perfiles solventes.
• Santander HipotecaPlus: mejora condiciones a clientes existentes para no perderlos.
• MyInvestor: hipoteca solo online, sin vinculaciones, condiciones honestas.

Para hipotecas a no residentes que quieran refinanciar desde el extranjero, las condiciones cambian. Mira la guía de hipoteca para no residentes para entender las particularidades.

Casos en los que NO conviene refinanciar

Tres situaciones en las que mejor te quedas como estás:

1. Te quedan menos de 7 años de hipoteca. El ahorro acumulado no compensa los costes ni el lío.
2. Tu hipoteca actual tiene un tipo bonificado por vinculaciones (seguro, plan de pensiones) que en realidad cuestan más de lo que ahorras. Hacer cuentas globales.
3. Estás pensando en vender en menos de 3 años. No tiene sentido refinanciar para vender pronto.

Checklist antes de refinanciar

1. Revisa tu cuadro de amortización actual: tipo, comisiones, capital pendiente, plazo restante.
2. Lee tu contrato hipotecario original: comisión por novación o cancelación parcial.
3. Pide oferta vinculante a 2-3 bancos competidores.
4. Calcula el punto muerto (meses para amortizar los gastos con el ahorro mensual).
5. Lleva la mejor oferta a tu banco actual antes de cambiar.
6. Anota los costes deducibles para tu próximo IRPF.

Si la diferencia entre tipo actual y nuevo es inferior a 0,5 puntos, en la mayoría de casos no merece la pena el lío. Si supera 1 punto, casi siempre sí.