Amortización del 3% del inmueble alquilado: cómo aplicarla bien en tu IRPF

De todas las deducciones del alquiler en IRPF, la amortización del 3% es la que más propietarios olvidan o aplican mal. Y es la que más dinero deja sobre la mesa: entre 1.500 € y 3.500 € al año de gasto deducible en un piso medio de Granada. Vamos a verla bien y a calcularla con dos ejemplos reales.

Qué es la amortización fiscal y por qué casi nadie la aplica bien

La amortización fiscal es la reducción anual del valor del inmueble por desgaste natural. El artículo 23.1.b) del LIRPF la fija en el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores:

1. El valor de adquisición del inmueble (lo que pagaste por él, sin contar suelo).
2. El valor catastral del inmueble (sin contar suelo).

La trampa que casi todo el mundo se come: aplicar el 3% al valor total del inmueble (suelo + construcción) en lugar de solo al valor de construcción. El suelo no se amortiza fiscalmente porque, en teoría, no se desgasta. Hacienda esto lo mira con lupa.

Ojo aquí: equivocar la base de cálculo te puede invalidar la deducción entera en una comprobación. Vale la pena hacerlo bien.

Cómo determinar el valor de construcción

Tienes dos vías legítimas:

Vía 1: el recibo del IBI

El recibo anual del IBI desglosa el valor catastral en dos partes: valor del suelo y valor de la construcción. Lo encuentras en el cuerpo del recibo bajo "Valor del Suelo" y "Valor de la Construcción". La proporción típica en Granada capital ronda 40% suelo / 60% construcción en barrios consolidados (Cartuja, Zaidín, Camino de Ronda), y puede llegar a 60% suelo / 40% construcción en zonas céntricas (Realejo, Albaicín, Centro) donde el suelo vale más.

Vía 2: la proporción del catastro aplicada al valor de adquisición

Si compraste el piso por 180.000 € y el recibo del IBI dice que el valor catastral está compuesto en un 58% por construcción, entonces:

• Valor de adquisición × 58% = valor de construcción amortizable.
• 180.000 × 58% = 104.400 €.
• Amortización anual: 104.400 × 3% = 3.132 €.

Esa cifra (3.132 € en este caso) la deduces del rendimiento bruto del alquiler cada año, mientras dure el contrato y el inmueble esté efectivamente alquilado.

Bases máximas y proporción si alquilas parte del año

Dos limitaciones que la doctrina aclara:

1. La amortización se computa proporcional al periodo de alquiler. Si el piso ha estado alquilado 9 meses (caso típico de alquiler de temporada para estudiantes), la amortización deducible es 3.132 × (9/12) = 2.349 €. Los 783 € restantes no se pierden: se imputan al periodo de inmueble vacío bajo régimen de imputación de rentas (1,1% o 2% del valor catastral según revisión).
2. La amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición de la construcción. En la práctica, eso da para 33 años de amortización al 3% del valor de construcción.

Amortización del mobiliario al 10%

Cuando alquilas amueblado (lo habitual con estudiantes en Granada), puedes amortizar el mobiliario y los electrodomésticos al 10% anual durante 10 años. La base es el valor de adquisición de cada elemento, con su factura.

Ejemplo: amueblas un piso de Cartuja con 4.500 € entre electrodomésticos, sofá, camas, mesas y armarios. Amortizas 450 €/año durante 10 años. Pasados los 10 años, ya no hay amortización pero sigue siendo gasto si compras algo nuevo. La factura del IKEA o del Carrefour vale como justificante.

Para inspirarte sin pasarte de presupuesto, mira cómo amueblar un piso de estudiantes en Granada con menos de 3.000 €.

Caso práctico 1: piso en Zaidín de 150.000 €

Datos:

• Precio de compra (2018): 150.000 €.
• Valor catastral total (recibo IBI): 78.000 €.
• Desglose: valor suelo 35.000 €, valor construcción 43.000 €.
• Proporción de construcción: 43.000 / 78.000 = 55,1%.
• Valor de construcción del inmueble (aplicando proporción al precio de compra): 150.000 × 55,1% = 82.650 €.
• Amortización 3%: 82.650 × 3% = 2.479,50 €/año.

Si el piso está alquilado los 12 meses, deduces los 2.479,50 € completos. Si está alquilado 9 meses (curso académico), deduces 1.859,62 €.

Mobiliario adicional: 3.500 € amortizables al 10% = 350 €/año durante 10 años.

Total amortización deducible/año (curso 9 meses): 2.209,62 €.

A un tipo marginal del 30%, esa amortización te ahorra 662,88 €/año en impuestos. En 5 años, 3.314 € de ahorro fiscal real solo por aplicar correctamente la amortización.

Caso práctico 2: piso en Centro de 220.000 €

Datos:

• Precio de compra (2020): 220.000 €.
• Valor catastral total: 110.000 €.
• Desglose: valor suelo 66.000 €, valor construcción 44.000 €.
• Proporción de construcción: 44.000 / 110.000 = 40%.
• Valor de construcción del inmueble: 220.000 × 40% = 88.000 €.
• Amortización 3%: 88.000 × 3% = 2.640 €/año.

En el Centro, la proporción de suelo es mayor (el suelo céntrico vale más por m²), por eso aunque el piso vale más que el de Zaidín, la amortización es similar.

Errores que terminan en paralela de Hacienda

Los más frecuentes que me he encontrado:

1. Aplicar el 3% al valor total (suelo + construcción). Hacienda regulariza y reclama intereses de demora.
2. No prorratear cuando el piso ha estado vacío parte del año. La amortización se reduce proporcionalmente al periodo alquilado.
3. Acumular amortización por encima del valor de construcción: pasados ~33 años, ya no puedes seguir amortizando. Llevar control en una hoja.
4. Olvidar la amortización del mobiliario cuando alquilas amueblado.
5. Aplicarla con el inmueble como vivienda habitual del contribuyente, cuando solo procede en inmuebles afectos a la actividad de arrendamiento.

¿Y si compraste por herencia o donación?

Si recibiste el inmueble por herencia o donación, el valor de adquisición a efectos de amortización es el que aparece en la escritura de adjudicación de herencia o de donación, no el catastral. Eso suele beneficiar bastante porque las herencias se suelen valorar al alza para reducir futura plusvalía municipal y ganancia patrimonial. Mira la guía completa de ISD en Andalucía y herencia de piso de alquiler para no equivocarte con la valoración.

Documentación para defenderla

Hacienda no suele exigirla salvo en comprobación, pero ten preparados:

• Escritura de compraventa o de adjudicación hereditaria.
• Recibo del IBI con desglose de valores.
• Facturas del mobiliario y electrodomésticos (si amortizas mobiliario).
• Contrato de arrendamiento y justificantes de cobro mensual.
• Hoja con el cálculo anual y la amortización acumulada.

Si quieres ver el efecto fiscal completo combinando amortización con el resto de gastos, vuelve a la lista de gastos deducibles del alquiler. La amortización es una pieza más del puzle, pero suele ser la más grande.

Checklist para tu próxima declaración

1. Localiza el recibo del IBI del año (ven a tu Ayuntamiento o sede del Catastro).
2. Calcula la proporción de construcción sobre el valor catastral total.
3. Aplica esa proporción al mayor de: valor de adquisición o valor catastral.
4. Multiplica por 3%.
5. Prorratea por meses de alquiler efectivo.
6. Suma la amortización del mobiliario si procede.
7. Anota en una hoja la amortización acumulada del inmueble (la necesitarás cuando vendas o transmitas).

Hazlo el primer año bien y los siguientes son copia-pega.