Gastos deducibles del alquiler en IRPF 2026: guía para propietarios en Granada

Tributar el alquiler en IRPF mal hecho cuesta dinero todos los años. La mayoría de los pequeños propietarios de Granada que conozco aplican dos o tres gastos y se dejan otros cuatro en la mesa. Esta es la lista exhaustiva de lo que puedes deducir y, sobre todo, la reducción del 50% que casi nadie verifica si le aplica.

La regla básica: rendimiento neto, no bruto

El alquiler tributa en la base imponible general del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La fórmula es simple:

Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles

Sobre ese rendimiento neto se aplica, cuando proceda, la reducción del 50% del artículo 23.2 de la LIRPF. Si tu base imponible total te coloca en el tramo del 30%, cada euro mal computado te cuesta 30 céntimos. Multiplica por 12 mensualidades y por los gastos olvidados.

Lista completa de gastos deducibles

Pongo orden de mayor a menor importe típico:

1. Intereses de la hipoteca asociada al inmueble alquilado (no el principal — solo intereses). Aparecen en el cuadro de amortización del banco.
2. Amortización del 3% del valor de construcción del inmueble. Atención: del valor de construcción, no del valor total. Lo explico en detalle en la guía específica de amortización.
3. IBI y tasa de basuras del año.
4. Cuota de comunidad ordinaria y derramas extraordinarias del ejercicio.
5. Seguros: hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil propietario.
6. Reparaciones para mantener el uso (pintar, fontanería, electricidad, sustitución de electrodomésticos rotos). Atención: las mejoras (cambiar todas las ventanas por aislamiento) no son gasto, sino mayor valor de adquisición.
7. Honorarios profesionales: gestor, abogado, agencia inmobiliaria, asesor fiscal.
8. Suministros que pagues tú (agua, comunidad de calefacción central) — sólo la parte que asume el propietario por contrato.
9. Amortización del mobiliario al 10% anual durante 10 años (cuando alquilas amueblado).
10. Saldos de dudoso cobro: mensualidades impagadas con más de 6 meses de antigüedad.

La regla de oro: cada gasto necesita factura o justificante a tu nombre. Hacienda los pide en cualquier comprobación.

Reparación vs mejora: la frontera fiscal

Esta distinción es la que más paralelas genera. La diferencia:

• Reparación: devuelve el inmueble al estado original. Cambiar una caldera vieja por otra equivalente. Pintar las paredes. Sustituir un grifo. Es gasto deducible.
• Mejora: aumenta la habitabilidad, vida útil o valor del inmueble. Reformar el baño entero. Cambiar el suelo por uno mejor. Instalar aire acondicionado donde no había. No es gasto: se incorpora al valor de adquisición y se amortiza al 3%.

En la práctica, una reforma integral del piso entre dos contratos suele dividirse entre las dos categorías. Pide a tu contratista que desglose la factura: tanto en concepto de "reparación de elementos existentes" y tanto en concepto de "instalación/sustitución por mejora". Le ahorras la discusión a tu asesor.

La reducción del 50% del artículo 23.2 LIRPF (Ley 12/2023)

Ojo aquí: esto es lo más importante de todo el artículo. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, modificó la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda. Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general bajó del 60% al 50%. Aplica solo cuando se cumplen tres condiciones acumulativas:

1. El inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a temporada, no a turística, no a oficina).
2. La declaración del contribuyente incluye el rendimiento (no aplica si Hacienda lo descubre tras comprobación sin que tú lo hayas declarado).
3. El contrato cumple las condiciones de la LAU como arrendamiento de vivienda.

Hay reducciones mayores en zonas tensionadas o con bonificaciones específicas (hasta el 90% en algunos casos), pero Granada capital no ha sido declarada zona tensionada a fecha de cierre de este artículo. Así que aquí aplica el 50% estándar, no más.

¿Y el alquiler de temporada para estudiantes? Tema espinoso. La doctrina de la DGT y la jurisprudencia más reciente (sentencias TS 2023–2024) tienden a negar la reducción cuando el contrato es claramente de temporada (9 meses al curso, sin renovación tácita, sin vinculación a empadronamiento del inquilino). Si tu piso está alquilado a estudiantes con contrato de temporada bajo el artículo 3 de la LAU, no aplica la reducción del 50%. Esto pesa: cambia el efecto fiscal del alquiler considerablemente.

Para entender qué tipo de contrato te conviene, mira la diferencia entre piso compartido vs residencia universitaria y cuándo conviene declarar VFT en registrar VFT en Granada.

Casos prácticos: cómo cambia el resultado fiscal

Caso 1: piso en Zaidín, alquiler de vivienda habitual a familia

• Ingresos: 11.400 €/año (950 €/mes × 12).
• IBI: 320 €. Comunidad: 720 €. Seguro hogar: 180 €. Intereses hipoteca: 1.800 €. Amortización 3% sobre 90.000 € de valor de construcción: 2.700 €.
• Gastos totales: 5.720 €.
• Rendimiento neto: 11.400 − 5.720 = 5.680 €.
• Aplicable reducción 50%: 5.680 × 50% = 2.840 € de reducción.
• Base imponible final: 2.840 €.

Caso 2: mismo piso, alquiler de temporada a 4 estudiantes

• Ingresos: 13.500 €/año (4 habitaciones × 9 meses).
• Mismos gastos: 5.720 €.
• Rendimiento neto: 13.500 − 5.720 = 7.780 €.
• Sin reducción del 50%: base imponible = 7.780 €.

A primera vista parece que el alquiler por habitación rinde más. Pero al tipo marginal del 30%, la base de 2.840 € del caso 1 paga 852 €. La base de 7.780 € del caso 2 paga 2.334 €. Diferencia: 1.482 €/año de impuestos. Eso se come la ventaja de cobrar más por habitaciones.

Documentación que pedirá Hacienda

Si te toca comprobación, llegan a pedir cualquiera de estos:

• Contrato de arrendamiento firmado y registrado (mejor con depósito de fianza en AVRA — explicado aquí).
• Recibos mensuales de cobro y justificantes bancarios de transferencia del inquilino.
• Empadronamiento del inquilino en la vivienda (para acreditar que es vivienda habitual).
• Facturas de cada gasto deducido, con NIF del proveedor y a tu nombre.
• Cuadro de amortización del banco si tienes hipoteca.
• Recibo del IBI, recibos de comunidad, pólizas de seguro.

Mantén la carpeta del año en formato digital y en papel. Plazo de prescripción: 4 años desde el fin del plazo voluntario de declaración. En la práctica, guarda 5 por si acaso.

Errores frecuentes a evitar

1. Aplicar la reducción del 50% sin que el inquilino esté empadronado (Hacienda lo cruza con padrón municipal).
2. Deducir mejoras como reparaciones.
3. Olvidar la amortización del 3% (la gran olvidada, vale dinero real cada año).
4. No declarar el alquiler creyendo que es bajo: Hacienda cruza datos con los suministros (contratos de luz a tu nombre revelan que el piso está habitado por terceros).
5. Confundir el régimen IRPF residente con el IRNR no residente: aplica solo si eres residente fiscal en España.

Checklist anual para tu declaración

1. Cierra todas las facturas del año en una carpeta digital antes del 31 de diciembre.
2. Verifica que el inquilino sigue empadronado si vas a aplicar la reducción del 50%.
3. Calcula la amortización del 3% sobre el valor de construcción (consulta el recibo del IBI).
4. Cruza ingresos cobrados con declaraciones bancarias.
5. Revisa si has hecho mejoras durante el año (van a valor de adquisición, no a gasto).
6. Si tu tipo marginal supera el 40% y el alquiler bruto pasa de 20.000 €, evalúa con un fiscalista si te conviene una SL patrimonial.

La declaración la presentas entre abril y junio. No la dejes para el último día: si te pilla algún gasto mal documentado y no llegas a buscarlo, lo pierdes.