Alquilar una habitación con el casero viviendo dentro

Con el casero viviendo dentro no rige la LAU

El artículo 2.1 de la LAU reserva el arrendamiento de vivienda a la edificación habitable completa. Una habitación dentro del piso donde reside el propietario no lo es, y el criterio mayoritario la remite al arrendamiento de cosas de los artículos 1542 y siguientes del Código Civil: tienes los derechos que ponga tu contrato, al amparo de la libertad de pactos del artículo 1255. Fuera quedan la prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10, el desistimiento del 11 y la fianza tasada del 36. La comparación completa, con sus matices jurisprudenciales, está en la guía sobre qué contrato firmas, de habitación o de piso entero.

¿Cómo te vas tú si no existe el artículo 11?

Depende de una sola cosa: si tu contrato tiene fecha de fin o no. Esa es la diferencia que más dinero mueve, porque el desistimiento de la LAU —marcharte pasados seis meses avisando con 30 días— aquí no existe.

1. Con plazo fijo. El contrato os obliga a los dos (artículo 1091 del Código Civil). Si te vas en enero de un contrato hasta junio y sin cláusula de salida, puede reclamarte las mensualidades pendientes; que muchos no lo hagan no te da ese derecho.
2. Sin plazo determinado. Cuando la renta se paga por meses, el artículo 1581 del Código Civil entiende el arrendamiento hecho mes a mes: avisas antes de que venza el mes en curso y termina ahí, sin indemnización.
3. Pasado el vencimiento. Si sigues quince días con la aquiescencia del propietario y sin requerimiento, opera la tácita reconducción del artículo 1566 y arranca otro periodo mensual.

Ojo aquí: todo esto se negocia antes de firmar. Pide una cláusula de salida anticipada con preaviso simétrico, el mismo plazo para él que para ti, y 30 días como referencia: es la más fácil de conseguir en septiembre y la más cara de echar en falta en febrero.

Cocina, llaves e invitados: lo que sí se pacta

Con el propietario dentro, el contrato no reparte solo metros: reparte convivencia. Y como no hay mínimos legales de la LAU, casi todo depende de lo que firmes. Son válidas, y conviene que estén por escrito, las reglas sobre:

• Qué habitación es tuya en exclusiva.
• Qué zonas comunes usas y en qué horario.
• Si puedes recibir invitados y si pueden quedarse a dormir.
• Turnos de limpieza y reparto de cada suministro.

Importante: hay un punto que casi nunca aparece y decide tu día a día, las llaves. Deja escrito que tienes llave del portal y de la vivienda sin restricción de horario. Y si quieres cerradura en tu cuarto, pídela antes de firmar: instalarla por tu cuenta puede considerarse una alteración de la cosa arrendada.

No cuelan, en cambio, cuatro cláusulas que aparecen con frecuencia:

• Multas privadas por llegar tarde, por invitados o por platos sin fregar. Una penalización solo vale si está pactada, es proporcionada y es indemnizatoria, no sancionadora.
• Retener tu DNI, tu pasaporte o tus pertenencias como garantía de pago.
• Prohibirte empadronarte. La Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local obliga a inscribirse en el padrón del municipio donde resides, y el ayuntamiento admite otros medios de prueba si el titular no firma la autorización.
• Subir la renta a mitad de contrato sin una cláusula que lo prevea y sin decir con qué índice.

El trámite del padrón está explicado en la guía de empadronamiento en Granada para estudiantes, y el reparto de gastos entre convivientes, en normas de convivencia y gastos en piso compartido.

¿Puede echarte cuando quiera?

No. Si el contrato tiene fecha de fin, concluye ese día sin necesidad de requerimiento, según el artículo 1565 del Código Civil; si no la tiene, manda el 1581 que acabas de leer. Lo que el vencimiento no le autoriza en ningún caso es a sacarte por su cuenta: cambiar la cerradura, dejar tus cosas en el rellano o retenerte el portátil son vías de hecho y pueden constituir coacciones (artículo 172 del Código Penal) o realización arbitraria del propio derecho (artículo 455). Para desalojarte necesita demanda y resolución judicial, por el cauce del juicio verbal del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ser propietario tampoco le da derecho a entrar en el cuarto que te ha alquilado: tu habitación es domicilio a efectos del artículo 18.2 de la Constitución aunque él duerma dos puertas más allá. Qué hacer si ya ha entrado y qué cláusula de visitas es válida está en si el casero puede entrar en tu piso sin avisar.

Si el propietario vende el piso o fallece

Dos escenarios que en un alquiler de vivienda tienen red y aquí no.

Venta. El artículo 1571 del Código Civil permite al comprador dar por terminado el arriendo vigente salvo pacto en contrario. No dispones del artículo 14 de la LAU: tu única protección es negociar una cláusula que diga que el contrato subsiste hasta la fecha de fin aunque cambie la titularidad.

Fallecimiento. El contrato no se extingue con la muerte del arrendador. Sus herederos ocupan su posición, porque los contratos vinculan también a los causahabientes (artículo 1257 del Código Civil). Lo que no tienes es la subrogación del artículo 16 de la LAU: la fecha de fin pactada sigue mandando y, si los herederos deciden vender, vuelves al párrafo anterior.

Fianza, recibos y lo que sigue sin cerrar

Sin LAU aplicable, la fianza no está tasada en una mensualidad: el importe es el que acordéis. Por eso el contrato tiene que recoger la cifra exacta, el plazo de devolución y qué se puede descontar. Paga por transferencia o exige recibo de cada entrega. Sin rastro documental, cualquier reclamación posterior es tu palabra contra la suya.

Dos avisos fechados a agosto de 2026. Sigue en tramitación una reforma de la LAU que regularía de forma expresa el alquiler de habitación: hasta que se publique en el BOE rige lo descrito arriba. Y si tu contrato prevé actualización de renta, exige que nombre el índice concreto, porque en habitación no se aplica el límite del artículo 18 de la LAU sino lo pactado.

Antes de decir que sí, seis comprobaciones

1. Que el contrato identifique tu habitación y diga qué zonas comunes usas y con qué horario.
2. Fecha de fin y preaviso simétrico por escrito, el mismo plazo para las dos partes.
3. Importe de la fianza, plazo de devolución y qué se puede descontar.
4. Llaves del portal y de la vivienda sin restricción, y por escrito.
5. Qué suministros están incluidos y cómo se reparten los que no.
6. Inventario con fotos del cuarto el día que entras, firmado por los dos.

Si al leer el contrato te falta la mitad de esa lista, sigue mirando: en el listado de habitaciones y pisos en Granada puedes ver qué anuncios avisan de que el propietario reside en la vivienda.

Revisado en agosto de 2026.