Contrato de habitación o de piso entero: qué firmas

La habitación va por el Código Civil, el piso entero por la LAU

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos se aplica, según su artículo 2.1, al arrendamiento de una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Una habitación dentro de un piso compartido no es una edificación completa, y por eso el criterio mayoritario de los tribunales la deja fuera de la LAU y la remite al arrendamiento de cosas de los artículos 1542 y siguientes del Código Civil.

Importante: no es una cuestión pacífica. Existen resoluciones de Audiencias Provinciales que aplican la LAU por analogía a habitaciones cuando el inquilino tiene allí su residencia habitual, y la calificación acaba dependiendo del caso concreto. Lo que sí es seguro es lo práctico: si firmas por una habitación, no des por hecho ninguna de las garantías de la LAU. Tienes las que ponga tu contrato, al amparo de la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil.

Qué protección pierdes con un contrato de habitación

Las tres diferencias que se notan en el bolsillo:

1. Prórroga obligatoria. En vivienda habitual, los artículos 9 y 10 de la LAU garantizan al inquilino prórrogas anuales hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
2. Desistimiento. El artículo 11 de la LAU te deja irte pasados seis meses, avisando con 30 días, con una indemnización máxima de una mensualidad por año que quede pendiente si así se pactó.
3. Actualización de renta. El artículo 18 de la LAU limita cómo se sube la renta en vivienda.

En un contrato de habitación por Código Civil no rige nada de eso: cuando llega la fecha de fin, termina; si el contrato no dice nada, marcharte antes puede costarte las rentas restantes; y la subida es la que se haya pactado, así que esa cláusula hay que leerla dos veces antes de firmar.

Cuando el contrato es de temporada por curso académico, entra en juego otra distinción, la del artículo 2 frente al artículo 3 de la LAU, que está desarrollada en la guía sobre el contrato de alquiler de estudiantes en Granada.

¿Quién paga si tu compañero deja de pagar?

Depende de cómo hayáis firmado, y esta es la respuesta corta a la duda más cara del piso compartido.

• Contratos individuales por habitación: cada inquilino responde solo de su renta. Si uno deja de pagar, el problema es entre él y el casero.
• Un único contrato con varios arrendatarios: hay que mirar la cláusula, porque la solidaridad no se presume.
• Un único contrato con cláusula de solidaridad expresa: el casero puede reclamar el total de la renta a cualquiera de vosotros, y después ese quien paga reclama a los demás. Es lo habitual en los contratos que firman grupos de estudiantes.

Que la solidaridad no se presume lo dice el artículo 1137 del Código Civil: si el contrato no dice que respondéis solidariamente, la obligación es mancomunada y cada uno debe su parte.

Ojo aquí: la misma lógica se aplica a los desperfectos comunes y a los suministros. Cómo repartir gastos y qué conviene dejar por escrito entre compañeros está en la guía de normas de convivencia y gastos en piso compartido.

La fianza: cuánto y dónde acaba en cada caso

En vivienda habitual, el artículo 36 de la LAU fija la fianza en una mensualidad, y en dos para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. Lo que ya no procede en Andalucía es el depósito en AVRA: desde el 24 de enero de 2026, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, el arrendador no deposita la fianza de los contratos nuevos en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, sino que la custodia él y debe devolvértela en 30 días (artículo 36.4 de la LAU). Solo los contratos firmados hasta el 23 de enero de 2026 siguen con su fianza depositada allí; el régimen transitorio está desglosado en la guía sobre qué cambia en la fianza con la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía.

Para el alquiler de una habitación bajo Código Civil, el importe ni siquiera está tasado por la LAU. Dato fechado: a agosto de 2026, lo único que te protege es el papel. Pide recibo de la fianza y deja escrito en el contrato el importe exacto, el plazo de devolución y qué se puede descontar. Los pasos para reclamarla al final del curso están en la guía sobre recuperar la fianza del piso de estudiante.

Lo que está en el aire a agosto de 2026

Dos avisos con fecha, porque en esto la foto ha cambiado dos veces en un año:

1. Alquiler de habitación y de temporada. Sigue en tramitación parlamentaria una reforma de la LAU para regularlos de forma expresa. Mientras no se apruebe y se publique en el BOE, lo aplicable es lo descrito arriba.
2. Actualización de renta. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, fijó un tope del 2 % a la actualización anual de la renta de vivienda habitual, pero decayó al no convalidarse en el Congreso el 28 de abril de 2026.

Desde entonces, y a agosto de 2026, la actualización va por el IRAV que publica el INE para los contratos de vivienda firmados tras mayo de 2023, sin más límite que el que fije el propio contrato; en temporada y en habitación rige lo pactado. Antes de aceptar una subida, comprueba en el BOE la redacción vigente del artículo 18 de la LAU y exige que el contrato nombre el índice concreto.

Un tercer punto que sí es firme: subarrendar tu habitación exige el consentimiento por escrito del arrendador, según el artículo 8 de la LAU, y lo que ocurre cuando no se pide lo detalla la guía sobre subarrendar una habitación en Granada.

Entonces, ¿qué te conviene firmar?

Con criterio práctico:

• Vas a estar solo el curso y quieres poder irte: contrato de habitación individual, con fecha de fin clara y cláusula de salida anticipada negociada por escrito.
• Vais un grupo cerrado y queréis estabilidad: contrato único de piso entero, mejor sin cláusula de solidaridad, o con ella y un acuerdo interno de reparto.
• Prevés quedarte más de un curso en Granada: contrato de vivienda habitual, que es el único que te da prórroga y fianza tasada.

Checklist antes de firmar

1. Qué se arrienda: habitación concreta o vivienda completa, escrito con esas palabras.
2. Duración, fecha de fin y condiciones de salida anticipada.
3. Cláusula de solidaridad: si existe, que la conozcas y la aceptes a sabiendas.
4. Fianza: importe, recibo y plazo de devolución.
5. Reparto de suministros y zonas comunes.
6. Inventario con fotos anexas, firmado por las dos partes.

Cuando tengas claro qué modelo buscas, compara la oferta real del barrio que te interesa: por ejemplo, las habitaciones en Cartuja o el listado completo de pisos en Granada, que distingue entre habitación y piso entero desde la propia ficha.

Revisado en agosto de 2026.