No perder la fianza: fotos y acta el día que entras

Qué presume exactamente el Código Civil

Tres artículos ordenan la cuestión, y conviene leerlos juntos:

1. Artículo 1562 CC: sin descripción del estado inicial, se presume que recibiste la vivienda en buen estado.
2. Artículo 1561 CC: debes devolverla tal como la recibiste, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
3. Artículo 1563 CC: respondes del deterioro de la cosa arrendada, a menos que pruebes que no te es imputable.

Ojo aquí: las tres reglas son presunciones que admiten prueba en contrario. No te obligan a nada imposible; te colocan la carga de la prueba encima. Documentar el día 1 es, literalmente, quitártela de encima.

Qué es un acta de entrega y qué tiene que llevar

Es un documento de dos folios que firmáis las dos partes el día de la entrega de llaves y que se une al contrato como anexo. No necesita notario ni abogado. Debe recoger:

1. Fecha y hora de la entrega y lectura de los contadores de luz, agua y gas.
2. Número de llaves y mandos entregados, incluidas las del portal y el buzón.
3. Inventario del mobiliario y los electrodomésticos, con marca y estado de cada uno.
4. Estado de cada estancia: paredes, suelos, ventanas, persianas, grifería, sanitarios.
5. Lista de desperfectos preexistentes, uno a uno, por pequeño que parezca.
6. Firma de ambas partes y referencia expresa a las fotos que se anexan.

Si el piso se alquila por habitaciones y cada inquilino firma su contrato, el acta describe tu habitación en detalle y las zonas comunes en bloque. Ese reparto evita que en junio te imputen el sofá que rompió otro.

Las doce fotos que valen por el acta

Cuando no hay tiempo para redactar nada, las fotos sostienen el caso solas, siempre que estén tomadas con criterio. Haz estas y guárdalas sin editar, que los metadatos llevan la fecha:

• Las cuatro paredes de tu habitación, completas, y el techo.
• El suelo de cada estancia, en plano general y detalle de cualquier marca.
• Los contadores con la lectura legible.
• Ventanas y persianas, abiertas y cerradas.
• Baño: grifería, mampara, silicona, sanitarios.
• Cocina: horno, vitrocerámica, campana, frigorífico por dentro.
• Cada desperfecto que veas, con un objeto de referencia al lado para dar escala.

Después, el paso que casi nadie da: envíaselas al casero el mismo día por correo electrónico o WhatsApp, con un texto breve del tipo "estas son las fotos del estado del piso a fecha de hoy". Una foto en tu galería es un archivo tuyo; una foto enviada y recibida es una comunicación fechada entre las partes, y ese es el valor probatorio que necesitas.

¿Y si el casero no quiere firmar nada?

No puedes obligarle a firmar un acta, pero su firma no es imprescindible. La comunicación unilateral fechada y no contestada tiene valor: si le mandas el inventario con las fotos el día de la entrada y él no responde negando nada, en junio le resulta muy difícil sostener que el desperfecto es nuevo.

Importante: el artículo 37 de la LAU sí te permite exigir que el arrendamiento se formalice por escrito, y el contrato escrito es el sitio natural del inventario. Si el casero se niega tanto al contrato escrito como al acta, no estás ante un despiste: estás ante una señal. Antes de entregar la fianza, revisa las banderas rojas que recogemos en el checklist para visitar un piso de estudiante en Granada.

Desgaste por uso frente a daño: dónde está la raya

La distinción es la misma que aplican los juzgados y viene del artículo 1561 CC combinado con el artículo 21 de la LAU: el arrendador soporta la conservación ordinaria de la vivienda y el paso del tiempo; el arrendatario responde del daño causado.

• Desgaste, no descontable: pintura apagada tras un curso, marcas de muebles, arañazos leves en el parqué, bombillas fundidas, juntas de silicona ennegrecidas.
• Daño, descontable: pared taladrada o repintada sin permiso, puerta forzada, quemaduras en la encimera, electrodoméstico roto por mal uso, suciedad que exige limpieza profesional.

En el terreno intermedio están las averías: quién paga la caldera, el termo o la persiana no depende de la fianza sino del artículo 21, y lo desarrollamos en el casero no arregla la caldera: quién paga qué.

Dónde está tu fianza desde 2026

Un cambio reciente que sube el valor del acta. La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, suprimió la obligación de depositar la fianza en AVRA para los contratos nuevos. La fianza sigue existiendo con el importe del artículo 36.1 de la LAU, pero ahora la custodia el propio arrendador.

Traducido a tu caso: ya no hay un tercero neutral con el dinero. Si en junio hay discusión, la discusión es directamente con quien tiene tus 275 o 550 euros en su cuenta. El plazo sigue siendo el del artículo 36.4 de la LAU, que devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin restitución. El procedimiento completo de reclamación está en recuperar la fianza de un piso de estudiante en Granada.

Checklist del día que recibes las llaves

1. Redacta el acta en dos folios y llévala impresa por duplicado.
2. Fotografía el piso antes de meter una sola caja.
3. Anota las lecturas de los tres contadores.
4. Lista los desperfectos preexistentes, aunque el casero diga que "eso ya estaba".
5. Firmad los dos ejemplares y guarda el tuyo con el contrato.
6. Envía las fotos por escrito ese mismo día y conserva el acuse.
7. Guarda copia en la nube: en junio tu móvil puede ser otro.

Si aún no has firmado y estás comparando opciones, contrasta lo que incluye cada piso en el listado de habitaciones y pisos en Granada y calcula qué fianza vas a inmovilizar según la zona con el índice de precios de alquiler para estudiantes. El dinero que documentas el primer día es el que recuperas el último.

Revisado en agosto de 2026.