Cláusulas abusivas en contratos de estudiantes

Antes de tachar nada: qué contrato tienes delante

La LAU separa dos regímenes y las protecciones no son las mismas.

1. Arrendamiento de vivienda (artículo 2). Es la vivienda habitual del inquilino, y le aplica el Título II completo con su artículo 6.
2. Arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3), donde entra el contrato de temporada de curso académico. Le aplica el Título III y, sobre todo, su artículo 4.3.

El artículo 6 hace nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo que la propia ley lo permita. Con el artículo 4.3, en cambio, rige lo que las partes pacten, y solo supletoriamente el Título III.

Ojo aquí: el artículo 30 salva para la temporada los artículos 21, 22, 23 y 26 (conservación, obras y habitabilidad), pero no arrastra el artículo 20 ni el 11. Por eso una misma cláusula puede ser nula en un contrato y válida en otro. La diferencia entre ambos regímenes está desarrollada en contrato de alquiler de estudiantes: temporada vs LAU.

Cinco cláusulas nulas de pleno derecho

En un contrato de arrendamiento de vivienda, estas cinco no te obligan aunque estén firmadas y selladas:

1. "La fianza será de tres mensualidades." El artículo 36.1 fija una mensualidad en vivienda. Cabe una garantía adicional, limitada a dos mensualidades por el artículo 36.5, pero tiene que figurar como tal y por separado.
2. "El arrendatario renuncia a la prórroga obligatoria." Los plazos mínimos del artículo 9 son irrenunciables por el artículo 6.
3. "El arrendatario renuncia a desistir del contrato." El artículo 11 permite desistir pasados seis meses, con treinta días de preaviso. La indemnización solo procede si se pactó y se limita a una mensualidad por año que quede pendiente.
4. "Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización correrán a cargo del arrendatario." La Ley 12/2023 modificó el artículo 20.1: esos gastos son del arrendador.
5. "El arrendador podrá acceder a la vivienda para inspeccionarla." El domicilio es inviolable por el artículo 18.2 de la Constitución, y ninguna cláusula lo levanta.

El acceso del casero lo detallamos en ¿puede el casero entrar en tu piso sin avisar?.

Cuatro que no son nulas, pero son mala práctica

Estas otras suelen presentarse como abusivas y no lo son. Se negocian antes de firmar, no se impugnan después.

• "El inquilino asume el IBI, la comunidad y la tasa de residuos." El artículo 20.1 lo permite en vivienda si consta por escrito y con el importe anual determinado a la fecha del contrato. Sin esa cifra, el pacto cojea.
• "Prohibido tener animales." Válida. El propietario puede condicionar el uso del inmueble.
• "Prohibido subarrendar la habitación." Sobra: el artículo 8 ya exige consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo parcial.
• "Penalización de 300 euros por retraso en el pago." Es una cláusula penal. No es nula, pero el artículo 1154 del Código Civil permite al juez moderarla cuando es desproporcionada.

¿Es abusivo que te prohíban empadronarte?

Sí, y esa es de las claras. El artículo 15 de la Ley 7/1985 Reguladora de las Bases del Régimen Local obliga a toda persona que vive en España a inscribirse en el padrón del municipio donde reside habitualmente. No es un derecho renunciable por contrato: es un deber legal, y una cláusula privada no puede desactivar una norma imperativa.

El motivo por el que aparece suele ser fiscal: hay caseros que temen que el padrón deje rastro de un alquiler no declarado. Ese problema es suyo, no tuyo. Empadronarte te abre el bono de transporte bonificado, la tarjeta sanitaria andaluza, las ayudas municipales y, si eres extracomunitario, el propio NIE. Si el casero se niega, puedes empadronarte igualmente aportando el contrato o la autorización del titular.

La cláusula de actualización de renta, en 2026

Aquí hay que ser preciso con lo que está cerrado y lo que no.

En arrendamiento de vivienda firmado después del 25 de mayo de 2023, la actualización anual se rige por el índice de referencia que publica el INE en sustitución del IPC, y la subida solo procede si se pactó expresamente. En temporada, rige la libertad de pacto del artículo 4.3.

Importante: el tope del 2 % del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, decayó al no convalidarse: quedó derogado por Resolución de 28 de abril de 2026 (BOE de 30 de abril). A agosto de 2026 no hay tope de renta vigente, y la reforma parlamentaria del alquiler de temporada y por habitaciones sigue en tramitación sin texto definitivo. Granada, además, no tiene declarada ninguna zona de mercado residencial tensionado. Si tu contrato menciona una subida a mitad de curso, el análisis está en ¿pueden subirte el alquiler a mitad de curso?.

Ya la he firmado: ¿ahora qué?

Una cláusula nula no obliga aunque la hayas firmado, y su nulidad no arrastra al resto del contrato: el contrato sigue vivo sin ella. El orden razonable para hacerla valer:

1. Reúne la prueba: contrato completo, recibos y todas las comunicaciones por escrito.
2. Requiere por escrito al arrendador, citando el artículo concreto. Un correo con acuse basta para empezar; el burofax, para lo serio.
3. Reclama en consumo o en la vía civil si no responde. Para importes bajos, el juicio verbal no exige abogado ni procurador.
4. Si lo que retiene es la fianza, sigue el procedimiento de recuperar la fianza de un piso de estudiante en Granada.

Ojo aquí: los plazos de prescripción corren. No dejes pasar el curso entero esperando a que el casero cambie de opinión en junio.

Checklist antes de firmar

1. Comprueba si el contrato es de vivienda o de temporada, y que la calificación se corresponda con la realidad.
2. Verifica que la fianza es una mensualidad y que cualquier garantía extra figura aparte.
3. Localiza la cláusula de desistimiento y la de preaviso.
4. Exige que los gastos repercutidos lleven importe anual determinado.
5. Tacha, antes de firmar, las cláusulas de acceso del arrendador y de prohibición de empadronarse.
6. Pide copia firmada de todo, incluido el inventario.
7. Si te piden aval o meses por adelantado, contrasta con las alternativas de alquilar sin nómina siendo estudiante.

Y antes de aceptar una renta a ciegas, contrasta lo que se está pidiendo en tu zona con el índice de precios de alquiler para estudiantes en Granada.

Revisado en agosto de 2026.