El casero no arregla la caldera: quién paga qué

Quién paga qué: tres categorías, tres pagadores

Las averías de un piso no son todas la misma cosa. La ley distingue tres supuestos y cada uno tiene un pagador distinto:

1. Reparaciones de conservación. Todo lo necesario para que la vivienda siga habitable: caldera averiada, humedades estructurales, instalación eléctrica, persianas rotas, fugas. Las paga el arrendador, sin subir la renta (artículo 21.1 LAU).
2. Pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario. Una junta de grifo, un cierre de puerta, una bombilla, un latiguillo. Las paga el arrendatario (artículo 21.4 LAU).
3. Daños imputables a ti o a tus visitas. Un cristal roto en una fiesta, una puerta forzada, un desagüe atascado por lo que no debía ir ahí. Los pagas tú, por remisión a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

No hay un importe legal que separe las pequeñas reparaciones de las de conservación: manda la naturaleza del arreglo, no la factura. Ojo aquí: el desgaste por el paso del tiempo no es daño imputable. Un grifo de veinte años que gotea no lo has roto tú.

La caldera: avería, mantenimiento y revisión no son lo mismo

Es el punto donde más discusiones hay, porque se mezclan tres conceptos:

• Avería: la caldera no enciende o no calienta. Es conservación, y le corresponde al casero.
• Revisión periódica de la instalación de gas: la impone la normativa técnica (Real Decreto 919/2006, reglamento de combustibles gaseosos), se hace cada cinco años y la realiza la empresa distribuidora.
• Mantenimiento del aparato: las revisiones del equipo se rigen por el RITE (Real Decreto 1027/2007) y por las instrucciones del fabricante, con una periodicidad que depende de la potencia.

La revisión de gas no es una avería, es una obligación legal, y la factura suele ir al titular del contrato de suministro, que en un piso de estudiantes es casi siempre el inquilino. Ojo aquí: que te la cobren en el recibo no significa que el gasto sea tuyo. Al ser conservación de la instalación, en un arrendamiento de vivienda habitual puedes pedir el reintegro al arrendador por la vía del artículo 21.1; en un contrato de temporada, manda lo que hayáis pactado.

Con el mantenimiento del aparato la práctica se divide: hay resoluciones que lo tratan como conservación del arrendador y contratos que lo cargan expresamente al inquilino. A agosto de 2026 sigue sin haber criterio unánime.

La consecuencia práctica: pacta por escrito quién paga el mantenimiento anual, y no confundas el aviso de la distribuidora con una avería. Sobre el gasto real de calentar un piso en esta ciudad, el desglose está en calefacción e invierno en un piso de Granada.

¿Puedes adelantar la reparación y descontarla de la renta?

Adelantarla, sí, en un supuesto concreto. El artículo 21.3 de la LAU te permite realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, previa comunicación al arrendador, y exigir de inmediato su importe.

Descontarla del recibo por tu cuenta es otra cosa. La ley habla de exigir el importe, no de compensarlo unilateralmente, y si el casero discute la factura te quedas con un impago de renta en el expediente. Importante: el impago de renta es causa de desahucio aunque el casero haya incumplido antes. Paga y reclama; no dejes de pagar para presionar.

Para que el adelanto sostenga una reclamación necesitas tres cosas:

• Comunicación previa por escrito al arrendador.
• Factura a tu nombre.
• Prueba de la urgencia: fotos, fecha, parte del técnico.

Cómo se reclama, por orden

1. Comunica la avería en cuanto ocurra, por escrito. El artículo 21.3 te obliga a avisar en el plazo más breve posible y a facilitar la comprobación de los daños.
2. Da un plazo razonable y concreto. Una semana para una persiana; horas para una fuga o una caldera en invierno.
3. Burofax con acuse de recibo si no hay respuesta. Es el documento que fecha tu reclamación.
4. Presupuesto de un técnico y aviso de que vas a ejecutar la reparación urgente.
5. Reclamación de cantidad por la vía civil si no te reintegra, o consulta en la oficina municipal de consumo. Para importes pequeños no necesitas abogado ni procurador, aunque conviene asesorarte.

Documenta cada paso el mismo día. Una conversación de WhatsApp con fecha vale más que tres llamadas.

Si el piso se queda inhabitable

Dos reglas que casi nadie conoce:

• Si la obra de conservación dura más de veinte días y te priva de parte de la vivienda, la renta debe reducirse en proporción (artículo 21.2 LAU).
• Si las obras hacen la vivienda inhabitable, puedes suspender el contrato o desistir de él sin indemnización (artículo 26 LAU). Con la suspensión se paraliza el plazo y se suspende la obligación de pagar la renta.

Aplícalo con cabeza y por escrito: inhabitable significa que no se puede vivir ahí, no que resulte incómodo. La humedad crónica está en la frontera, y cómo se documenta lo tienes en humedad y moho en pisos de Granada.

Lo que el contrato puede cambiar y lo que no

Depende de qué firmaste, y esto es lo que la mayoría de guías se salta:

• En un arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2 LAU), el artículo 21 es imperativo: el artículo 6 declara nula toda cláusula que empeore tu posición respecto al Título II. Una cláusula que te cargue toda la conservación se tiene por no puesta.
• En un contrato de temporada o de uso distinto de vivienda (artículo 3 LAU), manda lo pactado: el artículo 30 aplica el artículo 21 a estos contratos, pero solo en defecto de pacto. Si el contrato dice que las reparaciones son tuyas, ahí sí vincula.

La mayoría de contratos de estudiantes en Granada se firman como temporada, así que lee esa cláusula antes de firmar. Las que no deberías aceptar están recogidas en cláusulas abusivas en contratos de estudiantes, y la diferencia entre ambas modalidades, en contrato de temporada frente a LAU.

Checklist antes de llamar al casero

1. Clasifica: conservación, desgaste de uso o daño tuyo.
2. Haz fotos con fecha antes de tocar nada.
3. Avisa por escrito y guarda copia.
4. Revisa qué dice tu contrato sobre reparaciones y mantenimiento.
5. Si es urgente, comunica primero y guarda factura a tu nombre.
6. Sigue pagando la renta mientras reclamas.

Y si el piso arrastra averías que nadie arregla desde antes de que llegaras, a veces la decisión sensata no es reclamar sino no renovar. Antes de decidirlo, mira qué se paga hoy por una habitación en Granada: saber lo que cuesta mudarse cambia mucho la conversación con el casero.

Revisado en agosto de 2026.