Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía: qué cambia en la fianza

La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía entró en vigor el 24 de enero de 2026. Su efecto más práctico para los caseros granadinos es directo: desaparece la obligación de depositar la fianza en AVRA para los nuevos contratos. La fianza sigue existiendo (la LAU estatal no se toca), pero ahora la custodia recae sobre el arrendador. A esto se suma que Andalucía sigue sin declarar zonas tensionadas, lo que mantiene a Granada fuera de los topes de precio. Te lo desgloso punto por punto.

Qué dice la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía

La norma se aprobó en otoño de 2025 (Ley 5/2025, de 18 de diciembre, de Vivienda de Andalucía) y entró en vigor el 24 de enero de 2026. Los puntos clave para arrendadores e inquilinos:

1. Supresión del depósito obligatorio en AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía) para nuevos contratos de arrendamiento. Adiós al Modelo 806.
2. Mantenimiento de la fianza prevista en la LAU estatal: una mensualidad para vivienda habitual, dos para temporada.
3. Refuerzo de los mecanismos de lucha contra la ocupación ilegal y agilización del desahucio para arrendadores que cumplen.
4. Programa de vivienda asequible y obligaciones para grandes tenedores.
5. Régimen sancionador propio para arrendadores que incumplan obligaciones formales (fianza no custodiada, falta de inventario, etc.).

La norma se publicó en el BOJA y, conforme a su disposición final, entró en vigor un mes después. Los detalles operativos se siguen precisando con órdenes y resoluciones de la Consejería competente.

Adiós al Modelo 806 y al depósito de fianza en AVRA

Antes del 24 de enero de 2026, todo arrendador en Andalucía debía depositar la fianza recibida del inquilino en AVRA, dentro de los 30 días siguientes a la firma, mediante el Modelo 806 y un ingreso a la cuenta de AVRA. Era una obligación formal con sanciones por incumplimiento.

Desde el 24 de enero de 2026:

1. Los contratos nuevos no requieren depositar la fianza en AVRA.
2. La fianza la custodia directamente el arrendador.
3. El arrendador debe devolverla al final del contrato en el plazo de 30 días (art. 36 LAU), descontando solo los daños no derivados del desgaste normal y los impagos.
4. La administración tributaria autonómica puede requerir prueba documental de la fianza en sus inspecciones.

Ojo aquí: suprimir el depósito en AVRA no significa que el arrendador pueda hacer lo que quiera con la fianza. Sigue siendo dinero del inquilino, no del casero. Mezclarlo con cuentas personales o usarlo para gastos propios puede dar problemas si hay litigio.

Régimen transitorio: qué pasa con las fianzas depositadas antes del 24 de enero de 2026

Tres escenarios:

1. Contratos vigentes con fianza depositada en AVRA: la fianza queda en AVRA hasta que el contrato termine. La devolución se solicita al final del arrendamiento, conforme al procedimiento anterior.
2. Contratos firmados antes del 24-01-2026 pero con fianza aún no depositada: la mayoría de la doctrina interpreta que el arrendador puede optar por no depositarla, pero conviene consultar con asesor antes de tomar la decisión.
3. Renovaciones o prórrogas que se firmen tras el 24-01-2026: si se considera contrato nuevo, no hay obligación de depositar. Si se interpreta como continuidad del anterior, la fianza puede permanecer en AVRA.

La interpretación de qué cuenta como contrato nuevo y qué como prórroga seguirá precisándose. Por seguridad, conserva siempre el justificante de la fianza, ya sea el del depósito en AVRA o la prueba del cobro y custodia.

Granada y las zonas tensionadas: por qué la Junta no ha declarado ninguna

La Ley 12/2023 estatal por el Derecho a la Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado. En esas zonas se aplican:

• Tope de subida de la renta en nuevos contratos (basado en el precio del contrato anterior o el IRAV).
• Reducciones reforzadas en IRPF para arrendadores que rebajen el precio.
• Obligaciones específicas para grandes tenedores.

Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada a la entrada en vigor de la Ley 5/2025, y la Junta ha sido pública en su rechazo a declararlas. Esto significa para Granada:

• Libertad de precio en los nuevos contratos.
• No hay tope al alquiler en barrios calientes como Albaicín, Centro o PTS.
• Los inquilinos no pueden invocar el IRAV como tope absoluto.
• Las reducciones extra del 70 % y 90 % en IRPF (para arrendadores en zonas tensionadas) no aplican en Granada.

La situación puede cambiar si en el futuro la Junta declara zonas, pero a fecha de revisión de este artículo (mayo de 2026) sigue como está.

Implicaciones de la Ley 12/2023 estatal en los contratos de Granada

Aunque Granada no sea zona tensionada, la Ley 12/2023 introdujo cambios estatales que sí aplican:

1. Concepto de gran tenedor: persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos o más de 1.500 m² de uso residencial. En Granada hay pocos grandes tenedores particulares, pero algunas empresas inversoras sí lo son. Los grandes tenedores tienen obligaciones extra, como ofrecer alquiler social en algunos supuestos.
2. IRAV (Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda): nuevo índice publicado por el INE que sustituye al IPC en la actualización anual de rentas en contratos firmados después de mayo de 2023. Aplica solo a vivienda habitual; los contratos de temporada tienen libertad de pacto.
3. Honorarios de inmobiliaria: a partir de la Ley 12/2023, los honorarios de la agencia los paga el arrendador, no el inquilino. Aplica a contratos nuevos. Si has firmado tras mayo de 2023 y te cobraron honorarios al inquilino, podrías reclamarlos.
4. Prórrogas extraordinarias: en algunos supuestos, el arrendador queda obligado a prórrogas de un año más allá del plazo legal, principalmente cuando el inquilino acredita vulnerabilidad.

¿Cómo se devuelve ahora la fianza al inquilino?

El procedimiento operativo desde enero de 2026:

1. Al final del contrato, el arrendador inspecciona el piso con el inventario firmado al inicio.
2. Si no hay daños distintos del desgaste normal ni rentas pendientes, la fianza se devuelve íntegra en el plazo de 30 días desde la entrega de llaves.
3. Si hay daños o impagos, el arrendador descuenta el importe correspondiente y comunica al inquilino con detalle (fotos, presupuestos, facturas).
4. La devolución se realiza por transferencia bancaria a la cuenta indicada por el inquilino.
5. Si pasados 30 días no se ha devuelto, el inquilino puede reclamar intereses legales desde el día siguiente al vencimiento del plazo (art. 36.4 LAU).

Ojo aquí: conservar prueba documental de la devolución es importante. Un correo electrónico con el detalle y el justificante bancario suele bastar como prueba en un juicio si surge controversia.

Buenas prácticas para arrendadores en Granada

1. Cuenta bancaria separada para fianzas: aunque ya no haya que depositar en AVRA, conviene mantener las fianzas en una cuenta distinta a la operativa, para evitar mezclas y demostrar fácilmente su existencia en caso de inspección o litigio.
2. Inventario detallado con fotos al inicio y al final. Firmado por ambas partes.
3. Conservar todos los justificantes del cobro de la fianza, los pagos de renta, las facturas de reparaciones imputadas y la devolución.
4. Calcular bien si tu contrato es de temporada o de vivienda habitual. Cambia la fianza (2 vs 1 mensualidad), la duración mínima y la fiscalidad. Para profundizar, lee contrato de alquiler de estudiantes: temporada vs LAU.
5. Actualizar la renta correctamente según el tipo de contrato. En vivienda habitual con contratos firmados tras mayo de 2023, aplica IRAV. En temporada, libertad de pacto.

Y ahora, ¿qué haces si eres arrendador en Granada?

Cinco pasos accionables:

1. Identifica todos tus contratos vigentes y comprueba cuál tiene fianza depositada en AVRA y cuál no.
2. Para los contratos nuevos a partir del 24 de enero de 2026, mantén la fianza en cuenta separada con anotación clara.
3. Revisa cada contrato para confirmar la calificación (temporada o vivienda habitual). Si dudas, consulta.
4. Si publicas piso nuevo, abre el catálogo de GranadaPisos para ver precios de mercado por barrio antes de fijar la renta. Para inversores, lee rentabilidad real comprando piso para estudiantes.
5. Para el cierre fiscal, lee fiscalidad del alquiler de estudiantes.

La Ley 5/2025 quita burocracia, pero suma responsabilidad. Trata la fianza con la misma diligencia con la que la trataba AVRA y los problemas no aparecen.